광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7의 6층 603호입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)이고, 매각물건명세서에는 공부상 ‘사무소’이나 현황 ‘다세대주택’으로 이용 중인 것으로 탐문됐다는 내용이 있습니다. 권리의 기준점은 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 순천시 압류, 2025.01.20. 박윤선의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
603호에는 현황조사·매각물건명세서상 윤종훈이 주거 점유자로 확인되고, 전입일은 2025.01.08.입니다. 또 박윤선 명의의 주택임차권등기가 있으며 임차보증금은 55,000,000원, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2025.01.08.입니다. 두 권리 모두 2015.09.24. 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 6층 603호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 15,232,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 말소기준 | 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 2016.02.23. 설호준의 전세권은 2018.02.23. 이미 말소됐고, 2025.01.20. 박윤선의 주택임차권, 2025.03.18. 임의경매개시결정, 2025.05.15. 순천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 603호 임차관계 — 대항력 없음, 보증금 확인은 필요
| 점유·임차인 | 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤종훈 | 603호 · 주거 | 2025.01.08 / 해당 없음 | 미상 | 2025.05.08 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 박윤선 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2025.01.08 / 2025.01.08 | 55,000,000원 | 2025.01.20 | 대항력 없음 승계 없음 |
실제 603호 관련 인원은 현황조사상 윤종훈과 등기부 임차권자 박윤선이 확인됩니다. 윤종훈의 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서와 임대차 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 다만 그의 전입신고도 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 15,232,000원으로 감정가 34,000,000원의 44.8% 수준입니다. 3회 유찰된 결과만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 15,232,000원 | 14,557,824원 | 570,442,176원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 12,185,600원 | 11,566,259원 | 573,433,741원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 9,748,480원 | 9,173,007원 | 575,826,993원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 공화새마을금고 근저당권의 미배당액은 커지지만, 이는 매수인이 떠안는 금액으로 전환되지 않습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 674,176원 |
| 공화새마을금고 근저당권 | 585,000,000원 | 14,557,824원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당액은 570,442,176원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 437,100원/㎡, 토지면적 190.0㎡입니다.
- 환금성. ‘그리고’ 16세대, 2015.09.15. 사용승인 자료이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 3.0회입니다. 실거래 비교금액은 확인되지 않아 가격 판단은 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 점유관계 재확인. 윤종훈의 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사·임대차계약 자료를 원본으로 대조하세요.
- 박윤선 임차권 확인. 보증금 55,000,000원이지만 전입·확정일자 2025.01.08.로 말소기준보다 늦습니다. 등기부 임차권등기와 배당요구 내용을 최종 확인하세요.
- 용도 차이 확인. 공부상 ‘사무소’, 현황 ‘다세대주택’이라는 비고가 있으므로 건축물대장·집합건축물대장·현장 이용상태를 확인하세요.
- 대지권 별도등기. 대지권 목적 토지의 별도등기에 대해 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다. 제출서류 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·44.8%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 말고 주변 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익성을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당이고, 603호의 윤종훈과 박윤선은 모두 그보다 뒤에 들어온 후순위입니다. 박윤선의 임차보증금이 55,000,000원으로 현재 최저가보다 크더라도 대항력 없는 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 34,000,000원에서 세 차례 유찰돼 15,232,000원까지 내려왔지만 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 공부상 사무소와 현황 다세대주택이라는 이용 차이도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장 검증”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가, 임대수요, 용도 정합성과 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 맞습니다.
