광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 6층 603호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 감정가 34,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 12,186,000원으로 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 설정됐던 설호준의 전세권 30,000,000원은 2018.02.23. 이미 말소됐고, 2025년 임차권·경매개시결정·순천시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 603호에서 확인되는 윤종훈과 박윤선 역시 전입일이 2025.01.08.로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 6층 603호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 | 다세대 · 현황 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 12,186,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 공시지가 437,100원/㎡ · 토지면적 190.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리
말소기준권리는 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 585,000,000원이며 공동담보목록 제2014-419호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 설호준의 전세권은 2018년에 이미 말소됐습니다. 박윤선의 주택임차권은 2025.01.20. 등기됐으며 임차보증금은 55,000,000원입니다. 그러나 전입일과 확정일자가 모두 2025.01.08.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 603호 임차관계 — 2명 확인, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤종훈 | 603호 · 주거 | 2025.01.08 | 미상 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박윤선 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2025.01.08 | 55,000,000원 | 2025.01.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
603호에서 확인되는 실제 임차관계는 윤종훈과 박윤선입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2015.09.24.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 박윤선은 보증금 55,000,000원의 임차권등기가 확인되지만, 역시 말소기준보다 후순위입니다. 윤종훈은 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격과 배당 — 4회 유찰, 실질취득 12,186,000원
현재 최저매각가는 12,186,000원으로 감정가 34,000,000원의 35.84%입니다. 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 이 할인율 자체를 ‘시세보다 싸다’는 의미로 해석할 수는 없습니다. 특히 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.9회로, 이 물건의 4회 유찰은 단순한 우연으로 보기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 12,186,000원 | 11,566,652원 | 573,433,348원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,748,800원 | 9,173,322원 | 575,826,678원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 7,799,040원 | 7,258,657원 | 577,741,343원 | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 12,186,000원 중 추정 집행비용 619,348원을 먼저 제외하면, 공화새마을금고 근저당에 11,566,652원이 배당됩니다. 채권최고액 585,000,000원에 비해 배당재원이 매우 작아 573,433,348원의 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 이 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 619,348원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 11,566,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지의 별도등기에 관해 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 임대차 원본 대조. 윤종훈의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 제출문건을 최종 확인해야 합니다.
- 박윤선 임차권 확인. 보증금 55,000,000원, 전입·확정일자 2025.01.08., 임차권등기 2025.01.20.이며 말소기준보다 후순위입니다.
- 말소기준 재확인. 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당이 기준이며 공동담보목록 제2014-419호가 기재돼 있습니다.
- 저가 착시 경계. 감정가 대비 35.84%라고 해서 실거래 대비 저평가라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 별도 시세조사가 필요합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.9회입니다. 면적·수요·임대차·현황 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당이고, 603호의 윤종훈과 박윤선은 모두 2025.01.08. 전입으로 후순위입니다. 박윤선의 55,000,000원 임차권도 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰판단의 어려움은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 34,000,000원에서 4회 유찰돼 12,186,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 단지 경매 평균 유찰도 3.9회입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 다회유찰 원인과 603호의 실제 임대차 조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 소형 다세대로 보는 것이 맞습니다.
