광주지방법원 2025타경377. 전라남도 순천시 석현동 197-7, 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가 65,300,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 29,254,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당권 585,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 경매개시결정·압류와 2025.03.24. 등기된 김지영의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가의 44.8%까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 저가 다세대 경매와 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권이 명시돼 있고, 우선매수권 행사 후 매수보증금을 납부하지 않아 실효되면 다음 매각기일에는 그 임차인이 다시 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 특별매각조건까지 붙어 있습니다. 외부 응찰자 입장에서는 최저가보다 먼저 이 우선매수 구조를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층301호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 65,300,000원 / 29,254,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상6층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 2025.03.18. 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.03.24. 김지영의 주택임차권, 2025.05.15. 순천시 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 본건 301호 김지영, 대항력 없음
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 본건 301호 전유부분 전체에 관한 임차권등기자는 김지영입니다. 보증금은 55,000,000원이고 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 2023.11.16., 임차권등기는 2025.03.24.입니다. 모두 2015.09.24. 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전유부분 건물의 전부 | 55,000,000원 | 2023.11.16 / 2023.11.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김지영의 보증금 55,000,000원은 현재 최저가 29,254,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 인수형이 아닙니다. 김지영의 대항력 판정이 ‘없음’이고 임차권도 매각으로 소멸하므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가 29,254,000원 + 인수 0원 = 29,254,000원입니다.
③ 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 단정 금지
현재 최저매각가는 29,254,000원으로 감정가 65,300,000원의 44.8% 수준입니다. 다만 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다. 제공된 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
따라서 가격 분석의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 내려왔는가’보다 우선매수권을 감수하고도 실제 시장가 대비 충분한 안전마진이 있는가입니다. 현재 회차 실질취득은 인수액이 없어 29,254,000원이지만, 외부 응찰자에게는 우선매수권이라는 비가격 변수가 그대로 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 926,572원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 28,327,428원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 926,572원을 제외한 28,327,428원이 공화새마을금고 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 556,672,572원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 2015.09.15. 준공된 철근콘크리트구조 지상6층 건물입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 외부 응찰자는 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 우선매수권 행사 후 보증금 미납으로 매수신고가 실효된 경우 다음 기일의 우선매수청구권 제한 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김지영 임차권. 보증금 55,000,000원이나 전입·확정일자가 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음, 매수인 인수 0원으로 분석됩니다.
- 대지권 별도등기. 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서 제출 여부와 적용 범위를 매각서류 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 실제 인근 다세대 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자유로운 낙찰”
이 물건은 권리 승계만 보면 단순합니다. 말소기준은 2015년 공화새마을금고 근저당이고, 본건 301호 김지영의 임차권은 그보다 뒤여서 대항력 없이 소멸합니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 29,254,000원입니다.
하지만 결론을 바꾸는 요소가 있습니다. 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권입니다. 감정가 65,300,000원에서 3회 유찰돼 29,254,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띄지만, 우선매수권이 존재하는 이상 외부 응찰자에게는 낙찰 기회 자체가 제한될 수 있습니다. 게다가 직접 비교할 실거래 근거가 없는 만큼 44.8%라는 비율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수도 없습니다. 권리는 인수 0, 가격은 검증 필요, 입찰구조는 닫혀 있다. 이 세 가지를 함께 보는 사건입니다.
