광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 오리정3길 8 소재 집합건물의 3층 301호로, 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 말소기준은 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당권(채권최고액 585,000,000원)입니다. 301호 임차인 김지영은 2023.11.16. 주민등록·확정일자를 갖췄고 2023.11.19. 점유를 개시했지만, 모두 말소기준보다 훨씬 뒤입니다. 2025.03.24. 설정된 주택임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 보증금 55,000,000원이 현재 최저가 23,403,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 유형이 아닙니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 23,403,000원입니다. 다만 실거래 비교가격이 확인되지 않는 상태이므로 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층 301호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 승강기·도시가스 보일러·위생 및 급배수·소화전 설비 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 65,300,000원 / 23,403,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 | 여수엑스포새마을금고 |
| 사건 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
말소기준권리는 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 순천시 압류, 김지영의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기에 대해서도 근저당권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 301호 김지영이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전유부분 건물의 전부 | 2023.11.16 / 2023.11.16 | 55,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
김지영은 2023.11.16. 임대차계약을 체결했고 같은 날 주민등록과 확정일자를 갖췄으며, 2023.11.19. 점유를 개시했습니다. 2025.03.24.에는 보증금 55,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 그러나 말소기준보다 약 8년 뒤에 형성된 임차관계라 선순위 근저당에 대항할 수 없고, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.
특별매각조건도 있습니다. 우선매수권을 행사한 임차인의 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되면, 해당 임차인은 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
③ 가격·환금성 — 35.84%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 23,403,000원으로 감정가 65,300,000원의 35.84% 수준입니다. 4회 유찰돼 표면 할인폭은 큽니다. 하지만 비교 가능한 최신 실거래가격이 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 구간 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 23,403,000원 | 35.84% | 562,418,254원 |
| 5회 유찰 시 | 18,722,400원 | 28.67% | 567,014,603원 |
| 6회 유찰 시 | 14,977,920원 | 22.94% | 570,691,683원 |
‘그리고’는 16세대 규모이며 2015.09.15. 사용승인됐습니다. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 사건 역시 이미 4회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어선 상태입니다. 따라서 현재 가격이 감정가보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 실제 시장의 매수수요와 환금성이 충분하다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 821,254원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 22,581,746원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 23,403,000원이 집행비용 821,254원과 선순위 근저당 배당 22,581,746원에 전액 소진됩니다. 근저당 미배당은 562,418,254원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 김지영의 임차권은 후순위이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 평지 · 사다리형 토지이며 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 일부 다른 호실은 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대이고 관련 경매 평균 유찰이 3.9회이며 이 사건도 4회 유찰돼, 재매각 시 매수층을 넓게 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 외부 최고가매수신고인이 되어도 전세사기피해 임차인이 우선매수권을 행사하면 최종 매수기회를 확보하지 못할 수 있습니다.
- 301호 김지영 권리 재확인. 전입·확정일자 2023.11.16., 점유개시 2023.11.19., 임차권등기 2025.03.24.로 모두 2015.09.24. 말소기준보다 후순위입니다.
- 실질취득액과 시세를 혼동하지 않기. 현재 실질취득액은 23,403,000원이지만 실거래 비교가격이 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지, 수요·점유·우선매수권 등 복합 요인인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 근저당에 대해 말소동의서가 제출돼 있으므로, 실제 매각서류의 동의서와 말소 범위를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변수. 현재 배당 가정은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건은 권리 승계만 보면 단순합니다. 2015.09.24. 근저당이 말소기준이고, 301호 김지영의 55,000,000원 임차보증금과 임차권등기는 모두 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 실제 부담하는 취득가격은 최저가와 같은 23,403,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가의 35.84%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가격이 없어 저평가 여부를 확인할 수 없고, 4회 유찰과 평균 3.9회의 유찰 통계는 환금성 부담을 보여줍니다. 무엇보다 전세사기피해 임차인의 우선매수권 때문에 외부 응찰자가 최고가를 써도 최종 낙찰을 확정하기 어려운 ‘닫힌 경매’ 성격이 있습니다. 권리 인수는 낮은 위험, 외부 낙찰 가능성과 환금성은 높은 주의. 이 물건의 핵심은 싼 가격표가 아니라 실제로 취득할 수 있는지와 이후 다시 팔 수 있는지입니다.
