광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7의 2층 204호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이며, 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 감정가 65,100,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,165,000원, 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2015.09.24. 접수된 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이며 공동담보목록 제2014-419호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.03.18. 임의경매개시결정과 2025.05.15. 순천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층 204호 |
| 도로명 | 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 65,100,000원 / 29,165,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 감정가의 44.8% |
| 청구액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 2025.03.18. 광주지방법원 순천지원의 임의경매개시결정은 채권자 여수엑스포새마을금고로 기재되어 있고, 2025.05.15. 순천시 압류 역시 기준권리보다 뒤입니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 본건 204호 점유자 — 대항력 없음, 보증금은 미상
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 본건 204호에서 확인되는 점유자는 이상현입니다. 전입일은 2025.01.24., 배당요구일은 2025.06.09.입니다. 전입일이 말소기준일 2015.09.24.보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상현 | 204호 | 2025.01.24 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가 29,165,000원은 감정가 65,100,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 본건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다.
제시된 단지 통계의 단지명은 그리고, 총 16세대, 사용승인일은 2015.09.15.이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 다만 제시된 면적 통계는 본건과 직접 일치하지 않아 시세 비교 기준으로 사용하지 않았습니다. 최근 낙찰금액과 최근 실거래 금액도 확인되지 않아, 현 단계에서는 가격 메리트를 별도로 가점하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,970원 |
| 1. 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 28,240,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 공화새마을금고 채권최고액 585,000,000원 중 28,240,030원이 배당되고 556,759,970원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 29,165,000원 | 44.8% | 28,240,030원 | 556,759,970원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 23,332,000원 | 35.84% | 22,512,024원 | 562,487,976원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,665,600원 | 28.67% | 17,929,619원 | 567,070,381원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 제공된 각 회차 시나리오에서 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 적정성은 실거래 비교자료가 없으므로 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 석현동 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호(1-가)~(16-너)는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 6층이며 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 190.0㎡, 공시지가 437,100원/㎡이며 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 임대차 원본 확인. 이상현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 최종 대조해야 합니다.
- 가격은 실거래로 검증. 현재 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 말소동의서 제출 사실과 실제 말소 처리 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 본건 204호에는 이상현의 점유가 확인되므로 낙찰 후 현실적인 인도·명도 일정을 고려해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 공부·현황 대조. 감정평가상 일부 기호는 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 조사된 부분이 있으므로 본건 해당 여부와 건축물대장·등기 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 204호 점유자 이상현은 2025.01.24. 전입해 기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없으며, 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 65,100,000원에서 3회 유찰돼 29,165,000원까지 낮아졌지만, 본건과 직접 비교 가능한 최근 실거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 “44.8%니까 싸다”고 평가하기보다는, 권리 부담은 낮지만 시세 검증이 필요한 다세대 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
