광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 2층 204호 다세대 물건입니다. 감정가는 65,100,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,332,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2015.09.24. 설정된 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 공동담보목록 제2014-419호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후의 임의경매개시결정과 순천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 상태지만, 이 물건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 16세대 규모의 ‘그리고’ 다세대이고, 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회로 확인됩니다. 현재 4회 유찰 상태 자체가 이 유형의 환금성과 응찰 수요를 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층204호 · 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 65,100,000원 / 23,332,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상6층 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.03.18. 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정과 2025.05.15. 순천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인된 점유자는 18명입니다. 이들의 전입일은 2016.01.04.~2025.01.24.로 모두 말소기준일 2015.09.24.보다 늦어 대항력은 없습니다. 이 사건 주소인 204호에는 이상현이 2025.01.24. 전입했고, 2025.06.09. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 임대차 금액은 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임다빈 | 201호 | 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전병규 | 202호 | 2020.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지은 | 203호 | 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상현 | 204호 | 2025.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 301호 | 2023.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전서희 | 302호 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서재호 | 303호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍승지 | 304호 | 2022.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승주 | 401호 | 2024.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박솔 | 402호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김문정 | 403호 | 2022.01.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성혁(계약자 윤행임) | 404호 | 2025.01.02 | 60,000,000원 / 70,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 | 501호 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유민상 | 502호 | 2022.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대훈 | 503호 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지원 | 601호 | 2024.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배수현 | 602호 | 2016.01.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종훈 | 603호 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구가 확인된 점유자는 임다빈(2025.03.28), 이상현(2025.06.09), 서재호(2025.04.16), 박솔(2025.04.04), 유민상(2025.03.26), 배수현(2025.05.01), 윤종훈(2025.05.08)입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다.
③ 가격 — 감정가 36%지만 ‘시세 대비 저가’ 근거는 없다
감정가 65,100,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 23,332,000원, 감정가의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 18,665,600원(28.67%), 6회 유찰 시 14,932,480원(22.94%)입니다.
하지만 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 없습니다. 따라서 23,332,000원이라는 숫자가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,976원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 22,512,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 23,332,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 585,000,000원 중 22,512,024원이 배당되고, 미배당은 562,487,976원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하고, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 건물은 지상6층 철근콘크리트구조입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 190.0㎡, 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 임대차 원본 확인. 이상현의 전입은 2025.01.24., 배당요구는 2025.06.09.입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 계약서를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 35.84%여도 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 다세대의 실제 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 말소동의서 제출 내용이 실제 매각조건과 일치하는지 매각물건명세서 원문과 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 명도. 대상 204호에는 점유자가 확인됩니다. 대항력 유무와 별개로 실제 인도 협의 및 인도명령 절차를 고려해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 검증은 별개다
등기상 구조는 명확합니다. 2015.09.24. 공화새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 순천시 압류는 소멸합니다. 점유자들의 전입 역시 모두 말소기준 이후여서 대항력 인수형 물건은 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 4회 유찰로 감정가의 35.84%까지 내려왔다는 사실만으로 이 물건을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 직접 비교할 실거래 가격이 없고, 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 특히 대상 204호의 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 권리상 인수 여부와 실제 명도·점유관계는 구분해서 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 다회유찰 다세대의 시세·환금성 검증이 우선입니다.
