30,195,000원
광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7, 오리정3길 8의 다세대주택 5층 503호입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 근저당권 585,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 들어온 임의경매개시결정·주택임차권·순천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 대상 503호의 임차권자 김대훈은 전입일과 확정일자가 모두 2024.02.26으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 이 물건은 보증금 55,000,000원이 최저가 30,195,000원보다 크다는 숫자만 보고 ‘보증금을 떠안는다’고 해석하면 안 됩니다. 대항력 없는 후순위 임차권이므로 현재 가정상 매수인 실질 인수액은 0원이고, 실질취득도 현재 최저가와 같은 30,195,000원입니다. 다만 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 동일 조건의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 3회 유찰 자체만으로 저가 매수라고 평가하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층503호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 최영산 · 단독소유 |
| 소유권보존 | 2015.09.24 |
| 감정가 / 최저가 | 67,400,000원 / 30,195,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 공동담보목록 제2014-419호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.03.18 광주지방법원 순천지원의 임의경매개시결정, 2025.03.24 김대훈의 주택임차권, 2025.05.15 순천시 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 503호 김대훈의 보증금은 승계되지 않는다
| 임차권자 | 목적물 | 계약·점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대훈 | 전유부분 건물의 전부 주거(임차권등기) | 계약 2024.02.15 점유개시 2024.02.24 | 2024.02.26 2024.02.26 | 55,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.04.07 |
김대훈의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2024.02.26이고, 임차권등기는 2025.03.24입니다. 말소기준인 2015.09.24보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권입니다. 보증금은 55,000,000원이지만 미배당액이 생기더라도 대항력에 기한 매수인 승계 구조가 아니어서 현재 분석상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 67,400,000원이고 현재 최저매각가는 30,195,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 45% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 24,156,000원, 5회 유찰 시 19,324,800원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 수 있는 동일면적 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이나 유찰 횟수만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 인수 0원을 전제로 30,195,000원이지만, 이 금액의 적정성은 주변 다세대 실거래와 임대수익·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 943,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 29,251,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 공화새마을금고 근저당 채권에 555,748,510원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 190.0㎡, 공시지가 437,100원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 이용상태. 평가대상 중 기호 1-16은 다세대주택(도시형생활주택), 기호 17-19는 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 탐문됐습니다.
- 건물 규모. ‘그리고’는 16세대, 준공일 2015.09.15로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 임차권 원본 대조. 김대훈의 전입·확정일자·임차권등기·배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 다른 호실 점유자 혼동 금지. 건물 전체 현황조사에 나타난 다른 호실 임차인을 503호 인수금액에 합산하지 마세요.
- 토지 별도등기 확인. 말소동의서 제출 여부와 실제 말소 처리 조건을 원본에서 확인하세요.
- 실거래 검증. 3회 유찰만 보고 싸다고 판단하지 말고, 순천 석현동 인근 유사 다세대의 실제 거래가와 임대수요를 확인하세요.
- 현장 상태. 감정 이용상태와 실제 503호 내부 상태·점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2015.09.24 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 김대훈의 임대차·전입·확정일자·임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 보증금 55,000,000원이 존재해도 대항력에 따른 매수인 승계는 없고 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다.
반면 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 3회 유찰로 감정가 67,400,000원에서 최저가 30,195,000원까지 내려왔지만, 이를 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 없습니다. 다세대라는 용도와 3회 유찰 이력까지 감안하면, “권리 안전 = 가격 매력”으로 연결해서는 안 됩니다. 현재 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 검증 후 판단입니다.
