광주지방법원 2025타경377. 순천시 석현동 197-7의 5층 503호 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이고 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 최영산이며, 권리분석의 출발점은 2015.09.24 설정된 공화새마을금고 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 경매개시결정·임차권·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 대상 503호에는 김대훈 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차보증금은 55,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크지만, 보증금 크기만으로 매수인 인수를 판단하면 안 됩니다. 김대훈의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2024.02.26으로 2015년 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가를 초과할 때 적용되는 ‘실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조’가 아니라, 이 사건에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경377 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층503호 · 도로명 전라남도 순천시 오리정3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 · 대상 5층503호 |
| 소유자 | 최영산 |
| 감정가 / 최저가 | 67,400,000원 / 24,156,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 여수엑스포새마을금고 / 456,371,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준선
말소기준은 2015.09.24 공화새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.03.18 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.03.24 김대훈의 주택임차권, 2025.05.15 순천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 503호 임차관계 — 보증금 5,500만원이지만 인수형은 아니다
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대훈 | 전유부분 건물의 전부 | 2024.02.26 / 2024.02.26 | 55,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김대훈의 임대차계약일은 2024.02.15, 점유개시일은 2024.02.24, 전입·확정일자는 2024.02.26이며, 2025.03.21 임차권등기명령을 거쳐 2025.03.24 주택임차권이 등기됐습니다. 배당요구는 2025.04.07 접수돼 있습니다. 그러나 모두 2015년 말소기준권리보다 뒤이고 자료상 대항력도 없으므로, 55,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가의 35.84%
감정가는 67,400,000원, 현재 회차 최저매각가는 24,156,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 유찰 횟수는 4회입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 24,156,000원 · 감정가의 35.84% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 19,324,800원 · 감정가의 28.67% |
| 6회 유찰 시 | 15,459,840원 · 감정가의 22.94% |
| 매수인 인수 | 각 시나리오 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 24,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 834,808원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 공화새마을금고 | 585,000,000원 | 23,321,192원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,156,000원 가정 시 근저당 채권의 미배당액은 561,678,808원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측. 주위는 다세대주택·단독주택·점포 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물로 외벽 석재 붙임·몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지·타일 및 개별 인테리어, 샷시창호 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스 보일러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 190.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김대훈 임차권 재확인. 전입·확정 2024.02.26, 보증금 55,000,000원, 임차권등기 2025.03.24, 대항력 없음이라는 핵심 권리관계를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 토지 별도등기 말소동의서. 제출 사실은 확인되지만 실제 매각·말소 처리 조건을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 24,156,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 반복 유찰 원인이 단순 가격인지, 물건·점유·환금성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 503호의 실제 점유 상태와 명도 상대방을 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 할인만으로 싸다고 판단하지 말고 순천 석현동 인근 다세대의 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동요소. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명확하지만 4회 유찰의 이유를 가격에서 확인해야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2015년 공화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 대상 503호 김대훈의 55,000,000원 임차권은 전입·확정일자가 모두 그보다 늦어 대항력 없이 소멸합니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 67,400,000원이 4회 유찰을 거쳐 24,156,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 할인처럼 보이지만, 이것만으로 실제 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.9회이고, 다세대라는 용도 특성까지 고려하면 가격·환금성 검증을 보수적으로 해야 합니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”입니다.
