부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 2층 201호입니다. 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이며 실제 용도는 주거용이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 내용도 이 건물을 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물로 설명합니다.

권리의 기준점은 2020.07.29. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이었고 2023.03.09. 2,390,000,000원으로 변경됐으며, 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매개시결정과 비엔케이캐피탈 가압류는 모두 이 권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

전입·점유 신고자 20명의 전입일도 모두 말소기준일인 2020.07.29.보다 늦습니다. 따라서 등기상 순위 기준으로는 매수인이 보증금을 승계하는 선순위 임차인 구조가 아니며, 예상배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 명도 대상과 최우선변제 가능성은 원본 임대차 자료로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

② 전입·점유 관계 — 실제 신고자 20명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 전입·점유 신고자는 실제 신고자 20명입니다. 가장 빠른 전입일도 2020.09.16.으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 이 가운데 9명은 배당요구 사실이 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 전용 23.86㎡와 일치하는 최근 실거래 비교값과 최신 거래금액이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

러브리티는 2020.07.20. 사용승인된 것으로 확인되며 단지 정보상 12세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 확인되는 낙찰률은 0%입니다. 본건도 이미 2회 유찰되어 같은 유찰 수준에 도달했습니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다는 실제 매매·임대수익과 용도별 대출 가능액을 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

집행비용 1,890,580원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 비엔케이캐피탈과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

예상배당표의 근저당 채권액은 최초 채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 등기에는 2023.03.09. 채권최고액을 2,390,000,000원으로 변경한 내용이 있으므로 실제 배당에서는 채권계산서와 변경등기를 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 주변에 시내버스 정류장과 지하철이 통과해 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 10층 건물로 승강기, 기계식 주차, 도시가스 난방, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 일반도로에 접하고, 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전용 23.86㎡의 소형 혼합용도 물건이고 단지 정보상 12세대이며, 경매 평균 유찰 2.0회와 낙찰률 0%가 확인돼 매수층과 대출 조건을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유자 특정. 전입·점유 신고자 20명 가운데 실제 거주자, 전출자, 중복 전입자를 구분하고 201호 내부 점유 현황을 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 전원의 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 배당요구 9명 확인. 황현종·최경훈·조태양·윤성욱·손은화·김신·백인규·정나연·유주형의 배당요구 내용과 주장 보증금을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.04.27. 등기의 매각 후 처리, 임대사업자 등록 상태와 임대의무 관련 내용을 관계 기관 및 원본 서류에서 확인하세요.
• 용도와 금융 조건. 경매 용도 표시, 업무시설 등재, 실제 주거용 이용이 혼재하므로 취득세·대출·전입 가능 여부를 물건의 정확한 건축물 용도 기준으로 검토하세요.
• 시세 직접 조사. 감정가 대비 49%만으로 입찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근의 전용 23.86㎡ 안팎 주거용 오피스텔 매매와 임대 사례를 확인하세요.
• 채권액 대조. 근저당 최초 채권최고액 2,640,000,000원, 변경액 2,390,000,000원, 신청채권 청구액 2,025,391,813원을 채권계산서와 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 건축물대장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 물건”

등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2020.07.29. 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정과 가압류는 후순위입니다. 전입·점유 신고자 20명의 전입일 역시 전부 말소기준일 이후이므로 매수인이 승계할 선순위 임차보증금은 없고, 권리상 실질취득금액은 최저가와 같은 82,810,000원입니다.

그러나 입찰 난도는 낮지 않습니다. 전입·점유 신고자가 20명이고 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으며, 민간임대주택등기와 용도 표기 혼재도 남아 있습니다. 최근 실거래 비교값 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 금전 인수는 0원, 점유·명도와 가격 판단은 보류. 실제 점유관계와 동일 면적 시장가격을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.