부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 관련 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다. 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현황조사에서 확인된 전입자가 20명이고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 가격보다 먼저입니다.

제공된 말소기준 정보는 2024.02.06. 임의경매개시결정입니다. 확인된 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 각 점유자를 곧바로 확정적인 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 지시된 기준에 따라 전부 대항력 가능·미상으로 보고, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부 역시 인수 가능·미상으로 표시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가격보다 선행하는 임차인 확인

등기에는 2020.07.29. 남부산농업협동조합 근저당권 설정, 2023.03.09. 채권최고액 변경, 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 기재돼 있습니다. 별도로 제공된 말소기준 정보는 2024.02.06. 임의경매개시결정이며, 이후 2024.02.28. 비엔케이캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 20명 모두 보증금이 미상

현황조사상 확인된 전입자는 총 20명입니다. 실제 임차인으로 표시된 인원 모두 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 제공된 말소기준일 2024.02.06.보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 1,917,040원과 비엔케이캐피탈주식회사 42,817,720원이 반영되고 소유자 잔여액은 39,545,240원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차보증금도 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 러브리티는 다세대 및 주거용 오피스텔로 평가됐고, 본건 관련 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다.
• 주위환경. 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역이며 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상10층 건물로 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 서측 약 6-7미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 223.4㎡, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규모. 러브리티 총 12세대, 사용승인일은 2020.07.20.이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 20명의 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인하기 전에는 실질취득비용 상한을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·대항요건 대조. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 점유, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 각 인원별로 대조해야 합니다.
• 배당요구 미확인자 점검. 일부는 배당요구일이 확인되지만 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 미배당 보증금 승계 가능성을 개별 확인해야 합니다.
• 이혜연 점유 범위 확인. 현황조사상 이혜연의 점유 부분은 ‘전부’로 표시돼 있으므로 실제 점유관계와 다른 전입자들과의 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.27. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각에 따른 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당표를 확정값으로 보지 말 것. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 미상입니다.
• 낮은 최저가에 현혹되지 말 것. 감정가 49%까지 내려왔어도 매수인 승계액이 확정되지 않아 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 20명의 미상 보증금이 먼저다

감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 84,280,000원까지 낮아졌다는 사실만 보면 관심을 끌 만합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 구조가 우선입니다. 현황조사상 전입자 20명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전입일은 제공된 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 각 인원의 대항력은 가능·미상, 미배당 보증금의 매수인 승계 역시 가능·미상으로 봐야 합니다.

결국 현재 최저가 84,280,000원은 ‘취득원가’가 아니라 단지 입찰 출발가격일 뿐입니다. 임차보증금이 확인돼 인수액이 정리되기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 불확실성이 훨씬 큰 사건으로, 보증금·점유·배당요구·민간임대주택등기까지 원본 대조가 끝나기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.