부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 매각물건명세서에는 업무시설인 오피스텔을 실제로 주거용으로 이용한다고 기재되어 있습니다. 감정평가서 역시 러브리티를 다세대 및 주거용 오피스텔 건물로 설명합니다. 일반 아파트가 아니라 근린생활시설과 공동주택, 주거용 오피스텔이 혼재된 물건이라는 점부터 가격과 환금성을 판단해야 합니다.

권리의 기준점은 2020.07.29. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 2,640,000,000원이었고 2023.03.09. 2,390,000,000원으로 변경됐으며, 2025.12.22. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매개시결정과 비엔케이캐피탈 가압류는 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 복잡

말소기준권리는 2020.07.29. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.06. 임의경매개시결정과 2024.02.28. 비엔케이캐피탈 가압류는 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

임차인·전입자 분석 — 실제 전입자 20명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 전입자는 20명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며 배당표상 인수액도 0원입니다. 다만 전입자별 점유부분과 보증금, 확정일자가 대부분 확인되지 않아 실제 점유자와 인도 범위를 현장에서 특정해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 56,595,000원, 4회 유찰 시 39,616,500원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,603,823,020원이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 문현동 문현교차로 북동측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 10층 건물로 승강기, 화재탐지·경보, 도시가스 난방, 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역이며 일반도로에 접합니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 성신유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지지표. 토지면적은 223.4㎡, 공시지가는 3,028,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실점유자 특정. 전입자 20명 중 현재 실제로 점유하는 사람과 퇴거한 사람을 구분하고, 601호 내부의 이용·분할 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 이혜연 전부 점유 확인. 현황조사상 점유부분이 전부로 표시된 이혜연의 실제 점유 여부와 다른 전입자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 많습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.04.27. 민간임대주택 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 최신 등기와 원문에서 확인해야 합니다.
• 용도 적합성. 사건상 근린시설 분류와 실제 주거용 이용이 병존합니다. 건축물대장, 전유부 용도, 전입 및 임대 운영의 적법성을 확인해야 합니다.
• 기계식 주차. 주차설비의 작동 여부, 이용 가능 차량, 유지비와 수선 부담을 확인해야 합니다.
• 시세·임대료 조사. 감정가 대비 할인율 대신 동일 건물과 문현교차로 인근 주거용 오피스텔의 매매가·보증금·월세를 직접 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 전기·가스·수도 정산 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 기준액 검증. 근저당 채권최고액 변경등기 2,390,000,000원과 배당표의 2,640,000,000원 사이 차이를 최신 채권계산서에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건의 등기 권리관계는 비교적 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 없고, 확인된 전입자 20명 모두 대항력이 없으므로 보증금 승계액은 0원입니다. 현재 최저가 80,850,000원이 곧 실질취득액이 됩니다.

그러나 전입자의 수가 많고 점유부분·보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않아 명도 난도는 낮지 않습니다. 여기에 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용이 병존하고, 감정가 대비 49%라는 할인율을 검증할 실거래 비교가 선행되어야 합니다. 결론은 권리 인수는 제한적이지만, 점유와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.