부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 7층 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 매각물건명세서 비고는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 적고 있고, 감정평가 이용상태 역시 업무시설 중 주거용 오피스텔을 포함하고 있습니다. 이 사건의 승부처는 80,850,000원이라는 최저가가 아니라, 그 가격에 더해질 수 있는 임차보증금 승계액입니다.

정나연은 2022.11.30 전입, 2022.10.25 확정일자, 보증금 120,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 80,850,000원 가정에서는 집행비용 1,855,300원 차감 뒤 78,994,700원이 배당되어 41,005,300원이 남습니다. 이 금액은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 최저가가 더 내려가면 정나연의 미배당액이 커지므로, 낙찰가만 떨어지고 경제적 부담은 보증금 수준 부근에서 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금이 핵심

말소기준으로 계산된 권리는 2024.02.06 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2024.02.28 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 42,817,720원과 2024.06.10 정나연 주택임차권등기가 이어집니다. 가압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 정나연의 대항력 있는 임차보증금 미배당액까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 배당계산상 미배당 41,005,300원은 매수인 인수입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 20명, ‘미상’을 안전으로 보면 안 된다

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 아래 20명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 다만 정나연을 제외한 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 매수인이 추가로 떠안을 금액 역시 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 80,850,000원이 실질취득가가 아니다

현재 회차 매각가 가정은 80,850,000원입니다. 하지만 정나연 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 후 부족분 41,005,300원을 매수인이 떠안는 구조이므로 경제적 취득부담은 약 120,000,000원 수준으로 고정되는 성격이 강합니다.

다음 회차에서도 같은 원리가 확인됩니다. 3회 유찰 시 매각가는 56,595,000원으로 낮아지지만 정나연 미배당 인수는 64,823,710원으로 증가합니다. 4회 유찰 시 매각가는 39,616,500원으로 더 낮아지는 반면 인수액은 81,496,597원까지 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 되돌아오는 구조입니다.

러브리티의 실거래 금액 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 수 없으며, 시세보다 저렴하다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

정나연 보증금 부족분 41,005,300원은 매수인 인수로 계산됩니다. 비엔케이캐피탈주식회사 채권 42,817,720원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근으로, 주위에 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집되어 있으며 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상10층 건물이며 승강기·화재탐지 및 경보설비·기계식주차설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 6-7미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 일반도로와 접합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 규모. 러브리티는 12세대로 표시되어 있으며 사용승인 관련 기준일은 2020.07.20입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정나연 잔액 확인. 현재 회차 기준 41,005,300원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가를 낮춰도 해당 인수액은 커집니다.
• 보증금 미상 점유자 전수 확인. 정나연 외 점유자의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건으로 대조해야 합니다.
• 실질취득가 기준으로 응찰. 80,850,000원만 입찰원가로 보지 말고 정나연 인수액과 미상 점유자의 추가 승계 가능성을 함께 반영해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 남부산농업협동조합 근저당의 말소 표시와 변경·이전 기록, 민간임대주택등기의 현재 상태를 최신 등기에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재되어 있으므로 대출·세금·전입·용도 관련 취급을 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 최저가가 시장가격 대비 저렴한지는 현재 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액

감정가 165,000,000원에서 최저가 80,850,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 정나연 보증금 120,000,000원은 대항력과 우선변제권이 확인되고, 현재 회차에서도 41,005,300원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 정나연 인수액은 64,823,710원, 81,496,597원으로 커집니다. 낙찰가가 내려간 만큼 싸지는 구조가 아닙니다.

더 중요한 문제는 정나연 외 점유자들입니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 41,005,300원만을 최종 인수액으로 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 실거래 비교 자료도 없어 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 최저가 할인은 크지만, 권리 불확실성이 더 큰 사건. 미상 임차관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.