부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 7층 701호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 감정평가 이용상태도 러브리티를 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물로 설명합니다.

이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 등기된 임차권자 김신은 2020.10.26 주민등록, 2020.09.24 확정일자를 갖고 있고 보증금 130,000,000원에 대해 배당요구를 했습니다. 현재 최저가 80,850,000원을 기준으로 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 김신에게 배당되고, 남는 51,005,300원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 낙찰금액만 80,850,000원이지만 실제 자금 부담은 131,855,300원으로 올라갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개다

등기부상 2020.07.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 권리로 정리돼 있고, 이 사건의 말소기준은 2024.02.06 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.02.28 비엔케이캐피탈 가압류와 2024.08.30 김신 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다.

또 하나 확인할 부분은 임차권등기의 보증금 기재입니다. 등기에는 1차 130,000,000원, 2차 136,000,000원이 함께 적혀 있습니다. 현재 예상배당은 130,000,000원 청구를 기준으로 계산돼 있으므로, 입찰 전 임대차계약의 갱신 내용과 실제 반환채권 범위를 원본으로 대조해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 김신 외 19명은 ‘대항력 가능·미상’

조사된 임차·점유 관계는 모두 실제 개인이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 김신을 제외한 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 앞서 있다는 이유만으로 대항력을 확정할 수 없고, 아래처럼 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

현재 회차는 감정가 165,000,000원의 49%인 80,850,000원입니다. 하지만 김신 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

즉 최저매각가가 80,850,000원에서 56,595,000원, 다시 39,616,500원으로 떨어져도 김신의 미배당 인수액은 51,005,300원에서 74,823,710원, 91,496,597원으로 반대로 커집니다. 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

김신 보증금 130,000,000원 중 78,994,700원이 배당되고 부족분 51,005,300원이 매수인 인수로 계산됩니다. 비엔케이캐피탈 청구금액 42,817,720원은 전액 미배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현교차로 북동측 인근. 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 러브리티는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)과 업무시설(주거용 오피스텔)이 함께 있는 건물이며, 본건은 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 3,028,000원/㎡입니다.
• 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 건축물. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김신 임대차 원본. 임차권등기에 1차 130,000,000원·2차 136,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 현재 반환채권 범위와 갱신계약 내용을 확인해야 합니다.
• 19명 점유관계 전수 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 미상입니다. 주민등록 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 매각물건명세서·현황조사·임대차계약을 대조해야 합니다.
• 배당요구 미확인 점유자. 신태준·WEN XIN AMY·박준우·신수환·이준형·박시하·박솔빈·김태림·김대인·이서연·이혜연은 배당요구 사실이 확인되지 않습니다.
• 유찰률 착시 금지. 현재 최저가가 감정가 49%라도 김신 미배당 인수 때문에 실질취득은 131,855,300원입니다.
• 실거래 확인. 러브리티의 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가나 실질취득가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)·실제 주거용으로 기재돼 있으므로 이용·대출·세금 판단 전 원본 용도를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.04.27 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 관련 의무와 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 김신 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “8,085만원짜리 물건”으로 보면 틀린다

겉으로는 감정가 165,000,000원에서 두 번 유찰돼 80,850,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 숫자가 완전히 달라집니다. 김신 보증금 130,000,000원 중 51,005,300원이 현재 회차에서 매수인 인수로 계산돼, 실질취득은 131,855,300원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 김신 인수액은 오히려 커집니다.

여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 19명이 별도로 존재합니다. 이들은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 배제할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 유찰물이 아니라, 확정 인수금 + 다수 미상 점유 리스크를 먼저 해소해야 하는 고난도 권리분석 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트까지 확인되지 않습니다. 결론은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저입니다.