부산지방법원 2024타경101129. 등기상 소유자는 장미영이고, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 다만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고를 함께 보면 이 호실은 업무시설인 오피스텔이면서 실제로는 주거용으로 이용되는 구조입니다. 건물은 지하 1층~지상 10층 철근콘크리트 구조이고, 대상은 8층 803호입니다.

권리구조에서 가장 중요한 숫자는 최저가 81,340,000원이 아니라 125,000,000원입니다. 김대인은 2021.01.27 전입·확정일자를 갖춘 임차권등기자로, 현재 매각가 가정에서 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원을 배당받고도 45,524,120원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 반대로 커져, 실질 부담은 보증금 125,000,000원을 중심으로 크게 떨어지지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준선 이전 전입자가 핵심

권리계산 기준선은 2024.02.06 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 김대인의 임차권등기는 2023.05.02에 등기됐고, 임대차계약·전입·확정일자는 2021.01.27입니다. 현재 회차 배당계산에서도 김대인이 우선변제를 받은 뒤 부족한 45,524,120원이 매수인에게 인수되는 것으로 반영돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 20명, 19명은 금액 미상

보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 중복신고를 제외한 숫자가 아니라, 현황상 확인되는 실제 전입관계 자체가 20명입니다. 다만 김대인 외 전입자들의 임대차계약·보증금·확정일자는 미상이므로 각자의 법적 지위와 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 49% 최저가가 49% 취득가가 아니다

현재 회차 최저가는 감정가 166,000,000원의 49%인 81,340,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 현재 배당계산에서 김대인의 보증금 125,000,000원 중 79,475,880원만 배당되고, 45,524,120원은 매수인에게 남습니다.

시세 측면에서도 이 물건을 ‘싸다’고 단정할 근거가 없습니다. 러브리티는 12세대, 2020.07.20 사용승인된 건물이며 대상면적 자료는 28.97㎡이지만, 면적이 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가율만으로 가격 가점을 주지 않고, 시세 비교는 보류하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

김대인 보증금 미배당액 45,524,120원이 매수인 인수로 계산됩니다. 비엔케이캐피탈주식회사 채권 42,817,720원은 현재 회차 가정에서 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현교차로 북동측 인근. 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 실제 이용. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용되며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 223.4㎡, 공시지가 3,028,000원/㎡, 지목은 대이며 평지·가로장방형입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 경매 환금성. 러브리티 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김대인 인수액을 낙찰가에 반드시 더할 것. 현재 회차 기준 81,340,000원만 자금계획에 넣으면 안 되고, 확인된 인수액 45,524,120원을 함께 반영해야 합니다.
• 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 말 것. 3회·4회 유찰 시 김대인 인수액이 각각 69,486,884원·86,260,819원으로 증가합니다.
• 보증금 미상 전입자 19명 확인. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유관계와 배당요구 여부를 개별 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 용도 혼재 확인. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정·명세서상 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 금융·세무·전입 및 실제 사용상 취급을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 시세는 별도 검증. 동일 면적 실거래 비교가 확보되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
• 배당표 재확인. 당해세·최우선변제는 현재 배당계산에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “8,134만원에 사는 물건”이 아니다

이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 166,000,000원에서 두 번 유찰된 81,340,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 현재 확인되는 실질 부담은 김대인 인수액 45,524,120원을 더한 126,864,120원입니다. 더 내려가도 김대인의 미배당 보증금이 커지기 때문에 총 부담은 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.

더 큰 문제는 확정된 45,524,120원이 끝이 아닐 수 있다는 점입니다. 현황상 전입자는 20명이고, 그중 김대인을 제외한 19명의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 이들의 대항력은 가능·미상으로 남겨야 하며, 실제 인수액이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다. 동일 면적 실거래 비교자료도 없어 가격 안전마진을 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인보다 임차관계 확정이 선행돼야 하는 고위험형입니다.