113,680,000원
부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 건물 내 업무시설을 주거용 오피스텔로 사용한다고 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고 역시 업무시설(오피스텔)이지만 실제용도는 주거용이라고 밝히고 있습니다. 따라서 가격 할인보다 먼저 주거 임차관계를 해소할 수 있는지가 핵심입니다.
등기 흐름도 단순하지 않습니다. 2020년 남부산농업협동조합 명의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 데이터상 말소기준권리는 2024.02.06. 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 현황조사에서 확인되는 전입자들이 대부분 이 날짜보다 앞서 전입했다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 점유자에게는 대항력을 단정할 수 없으므로, 이들은 정확히 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 고동골로4번길 15-16, 2층202호 (문현동,러브리티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(주거용오피스텔) |
| 소유자 | 장미영 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,025,391,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 공시지가 3,028,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
2020.07.29. 남부산농업협동조합의 근저당은 채권최고액 2,640,000,000원으로 설정됐고 2023.03.09. 2,390,000,000원으로 변경됐으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2025.12.22.에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 존재합니다. 데이터상 매각 소멸의 기준점은 2024.02.06. 임의경매개시결정이며, 이후 비엔케이캐피탈의 42,817,720원 가압류와 2024.10.11. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 20명, 미상 위험이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서연 | 2020.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신수환 | 2020.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준형 | 2020.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김신 | 2020.10.26 | 미상 | 2024.03.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조태양 | 2020.10.30 | 미상 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박시하 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박솔빈 | 2021.01.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준우 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대인 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경훈 | 2021.02.01 | 미상 | 2024.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손은화 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.04.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백인규 | 2022.09.28 | 미상 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태림 | 2022.10.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정나연 | 2022.11.30 | 미상 | 2024.02.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유주형 | 2023.04.26 | 미상 | 2024.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성욱 | 2023.05.23 | 미상 | 2024.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| WEN XIN AMY | 2023.05.26 | 20,000,000원 | 2024.10.11 | 대항력 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 황현종 | 2023.08.01 | 미상 | 2024.03.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신태준 | 2023.10.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜연 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
WEN XIN AMY와 등기부의 캐나다인 웬씬에이미는 동일한 전입일을 가진 임차권자로 확인되며, 등기된 보증금은 20,000,000원, 임대차계약일은 2023.05.09., 점유개시일은 2023.05.13., 전입일은 2023.05.26., 확정일자는 2024.02.28.입니다. 해당 보증금은 현재 배당표에서 20,000,000원 전액 배당되므로 이 임차권 자체의 계산상 미배당 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 임차인 캐나다인 웬씬에이미 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 42,817,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,470,760원 |
현재 배당 계산에서는 확인된 임차권 보증금 20,000,000원과 비엔케이캐피탈 42,817,720원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 48,470,760원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자의 권리관계를 확정한 값이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격보다 불확실성이 먼저
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 113,680,000원 | 0원 | 48,470,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,576,000원 | 0원 | 14,925,912원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 55,703,200원 | 8,517,178원 | 0원 | 0원 |
숫자만 보면 113,680,000원에서 79,576,000원, 다시 55,703,200원까지 내려가는 구조입니다. 하지만 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 낙찰가보다 클 경우에는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 내려가지 않을 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에, 유찰폭을 그대로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 러브리티는 다세대 및 주거용 오피스텔로 평가됐고, 해당 계열 업무시설은 실제 주거용 오피스텔로 이용됩니다.
- 주위환경. 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집된 지역이며 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상10층 건물이며 승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 6-7미터 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 장방형이며 준주거지역입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 러브리티는 12세대, 사용승인일은 2020.07.20.이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 현황조사상 다수 전입자의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·주민등록·임대차계약 관련 원본을 대조해 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- WEN XIN AMY 중복 확인. 현황조사와 등기부 임차권등기에서 동일 전입일의 WEN XIN AMY·캐나다인 웬씬에이미가 확인되므로 한 사람의 권리를 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 황현종·최경훈·조태양·윤성욱·손은화·김신·백인규·정나연·유주형은 문건접수상 배당요구일이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 최저가를 실질취득가로 보지 말 것. 미상 보증금이 낙찰 후 남는 구조라면 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재돼 있으므로 현장 이용상태와 건축물 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안을지”가 먼저다
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 최저가 113,680,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 주거용으로 이용되는 오피스텔에 다수의 전입자가 확인되고, WEN XIN AMY를 제외한 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 전입일이 말소기준인 2024.02.06.보다 빠른 만큼 대항력 가능·미상 임차관계가 가장 큰 리스크입니다.
확인된 캐나다인 웬씬에이미의 보증금 20,000,000원은 현재 배당표상 전액 배당돼 계산상 인수 0원이지만, 그 사실만으로 다른 점유자의 위험까지 없어지지는 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 49%를 시세 할인으로 판단할 근거가 없습니다. 권리 미확정 상태에서는 가격보다 임차보증금 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
