부산지방법원 2024타경101129. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 내용상 러브리티는 다세대 및 주거용 오피스텔로 구성되어 있으며 본건 관련 비고에는 업무시설(오피스텔)이지만 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰돼 84,280,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현황조사에 등장하는 임차인이 20명이고 이들의 보증금이 모두 확인되지 않아, 최저가만으로 취득원가를 계산하면 안 되는 사건입니다.
말소기준으로 산정된 권리는 2024.02.06 임의경매개시결정입니다. 확인된 20명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 각 임차인의 법적 지위를 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 배당으로 보증금이 전액 정리되는지 확인되지 않으면, 낙찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 고동골로4번길 15-16, 5층503호 (문현동, 러브리티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔), 실제용도 주거용 |
| 소유자 | 장미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,025,391,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층~지상10층 · 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
2020.07.29 장미영 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 남부산농업협동조합 명의 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 1번 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2023.03.09 채권최고액이 2,390,000,000원으로 변경됐으며, 2025.12.22에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 기재돼 있습니다. 이 사건의 말소기준 산정값은 2024.02.06 임의경매개시결정이고, 이후 2024.02.28 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 42,817,720원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 20명 — 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 보수 판단
보증기관 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으므로 실제 임차인은 20명입니다. 모두 전입일은 2024.02.06보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 확정적으로 단정하지 않고, 우선변제권과 최종 승계금액 역시 미상으로 둡니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신태준 | 미상 | 2023.10.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| WEN XIN AMY | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박준우 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 황현종 | 미상 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 2024.03.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최경훈 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 2024.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 조태양 | 미상 | 2020.10.30 | 미상 | 미상 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 신수환 | 미상 | 2020.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이준형 | 미상 | 2020.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 윤성욱 | 미상 | 2023.05.23 | 미상 | 미상 | 2024.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 손은화 | 미상 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 2024.04.18 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박시하 | 미상 | 2020.12.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박솔빈 | 미상 | 2021.01.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김신 | 미상 | 2020.10.26 | 미상 | 미상 | 2024.03.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 백인규 | 미상 | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김태림 | 미상 | 2022.10.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정나연 | 미상 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2024.02.29 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김대인 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이서연 | 미상 | 2020.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이혜연 | 전부 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 유주형 | 미상 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 2024.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
③ 가격·회차 — 49% 할인보다 권리 확인이 선행
현재 회차는 감정가 172,000,000원의 49%인 84,280,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 58,995,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 41,297,199원입니다. 러브리티의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회로 표시되어 있습니다.
다만 비교 가능한 실거래 가격값이 확인되지 않는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거는 부족합니다. 특히 이 사건에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 존재한다면 그만큼 실질취득비용이 올라갈 수 있어, 유찰 자체가 권리 리스크를 해소하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 42,817,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,545,240원 |
위 배당은 현재 계산상 집행비용과 확인된 가압류를 반영한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 특히 임차인 20명의 보증금이 미상이라 소유자 잔여 39,545,240원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 러브리티는 다세대 및 주거용 오피스텔로 구성돼 있으며, 본건 관련 비고상 업무시설(오피스텔)이지만 실제용도는 주거용입니다.
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 일반도로에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 223.4㎡, 공시지가 3,028,000원/㎡, 평지·가로장방형이며 주거기타로 이용 중입니다.
- 건물. 2020.07.20 준공된 러브리티로 확인되며, 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모. 러브리티 총 세대수는 12세대로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 20명 보증금 확인. 보증금이 전부 미상인 상태에서는 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 전입일만 선행되어 있고 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 임차인별로 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 대조. 일부 임차인은 배당요구일이 확인되지만 나머지는 확인되지 않습니다. 각 임차인별 배당관계를 개별 확인해야 합니다.
- 이혜연 점유 확인. 이혜연은 점유부분이 ‘전부’로 기재돼 있어 실제 점유관계를 중점 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.27 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 임대관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2020.07.29 남부산농업협동조합 근저당, 2023.03.09 변경, 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사 이전 등기의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 마지막. 최저가 84,280,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차보증금 승계 여부를 확정한 뒤 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 20명의 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 84,280,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 권리분석의 중심은 다른 곳에 있습니다. 현황조사상 실제 임차인 20명이 존재하고 모두 전입일은 말소기준 산정일보다 빠르며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 매수인 실질취득비용은 84,280,000원으로 고정되지 않습니다. 각 임차인의 보증금과 배당 결과에 따라 미배당 금액이 승계될 가능성이 남아 있습니다. 현재 배당계산에 ‘매수인 인수 0원’이 표시된 것만으로 권리상 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다. 권리 확인 전 가격평가 금지. 이 사건은 그 원칙이 가장 중요한 유형입니다.
