부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있고 감정평가 이용상태도 주거용 오피스텔을 포함하고 있습니다. 감정가는 166,000,000원, 현재 최저매각가는 81,340,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.

표면 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당 인수액이 반대로 커지는 구조입니다. 이서연의 보증금 150,000,000원은 전입 2020.09.16, 확정일자 2020.09.07이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 예상배당은 79,475,880원뿐이어서 나머지 70,524,120원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

자료상 말소기준은 2024.02.06 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2020.07.29 남부산농업협동조합 근저당은 채권최고액 2,640,000,000원으로 설정됐고, 2023.03.09 채권최고액 2,390,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 최초 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있으며, 2025.12.22에는 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전 내역도 존재합니다. 이 일련의 부기등기와 말소 관계는 입찰 전 현재 등기 원본으로 다시 맞춰 볼 필요가 있습니다.

2024.02.28 비엔케이캐피탈주식회사의 42,817,720원 가압류와 2024.11.21 이서연의 주택임차권등기는 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다는 사실과 임차보증금 미배당액의 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 이서연은 경매개시 이전인 2020.09.16 전입·점유를 시작했고 2020.09.07 확정일자도 확인되므로, 배당 후 남는 보증금은 매수인 인수 위험으로 계산되어 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 확인 20명, 19명은 보증금 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 아래 20명은 각각 별도 확인 대상입니다. 이 가운데 이서연만 보증금과 확정일자가 확인됩니다. 나머지 19명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 고정

숫자가 이 사건의 성격을 분명하게 보여줍니다. 최저매각가는 81,340,000원에서 56,938,000원, 39,856,600원으로 내려가지만 이서연 보증금 미배당 인수액은 70,524,120원에서 94,486,884원, 111,260,819원으로 반대로 증가합니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰 주지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서 이서연 보증금 미배당액은 70,524,120원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 비엔케이캐피탈주식회사의 42,817,720원은 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 문현동 ‘문현교차로’ 북동측 인근. 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 밀집지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 주변에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 건물 일부는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택), 일부는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용됩니다. 본건은 매각물건명세서상 실제 주거용입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조, 지하1층~지상10층. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 서측 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 토지면적 223.4㎡ · 공시지가 3,028,000원/㎡ · 평지 · 가로장방형입니다.
• 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이서연 보증금부터 계산. 현재 회차에서 낙찰가 81,340,000원에 인수 70,524,120원을 더한 151,864,120원을 최소한의 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
• 19명 임대차관계 확인. 신태준·WEN XIN AMY·박준우·황현종·최경훈·조태양·신수환·이준형·윤성욱·손은화·박시하·박솔빈·김신·백인규·김태림·정나연·김대인·이혜연·유주형의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
• 배당요구만으로 안심 금지. 일부 점유자는 배당요구일이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 우선변제 여부와 잔존 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 근저당 부기등기 대조. 2020.07.29 근저당 설정, 2023.03.09 변경, 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내역과 자료상 말소 상태를 현재 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 최저가 할인율 배제. 49%·34%·24%라는 낙찰가 비율보다 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득액으로 회차를 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “81,340,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 81,340,000원이 아니라 151,864,120원이어야 합니다. 현재 예상배당대로라면 이서연 보증금 150,000,000원 중 70,524,120원을 매수인이 떠안아 알려진 실질취득이 그 수준까지 올라갑니다. 추가 유찰돼 낙찰가가 56,938,000원이나 39,856,600원으로 내려가도 인수액이 반대로 늘어 알려진 실질취득은 계속 151,000,000원대입니다.

그리고 이 계산조차 이서연 한 명의 확인된 보증금만 반영한 값입니다. 추가 점유자 19명의 보증금과 확정일자가 미상이므로 실제 인수위험은 아직 닫히지 않았습니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 안전마진을 확인하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰·49%라 싸다”가 아니라 “알려진 보증금 인수로 할인효과가 대부분 사라지고, 미상 임차인이 다수 남아 있는 고난도 물건”으로 보는 것이 맞습니다.