부산지방법원 2024타경101129. 문현교차로 북동측 인근의 러브리티 6층602호로, 공부상 근린시설 사건이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 업무시설인 주거용 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가는 236,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 115,640,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2020.07.29. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 임차권등기, 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 권리 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사 등에 등장하는 점유·임차 관련 명의가 21명이고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 유선진 명의의 임차권등기에는 보증금 170,000,000원이 기재되어 있어 인수 여부를 원본으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 고동골로4번길 15-16, 6층602호 (문현동, 러브리티) |
| 용도 / 전용면적 | 근린시설 · 실제 이용은 주거용 오피스텔 · 41.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층~지상10층 · 2020.07.20. 사용승인 |
| 소유자 | 장미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 2,025,391,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 토지 | 준주거지역 · 대 · 토지면적 223.4㎡ · 공시지가 3,028,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 임차보증금 확인은 별개
말소기준 근저당권은 최초 채권최고액이 2,640,000,000원이었고, 2023.03.09. 변경계약으로 2,390,000,000원이 됐습니다. 이후 2025.12.22. 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각으로 근저당권과 후순위 가압류는 소멸하지만, 실제 배당 시뮬레이션에는 근저당 채권액이 2,640,000,000원으로 표시되어 있어 변경등기와 배당요구 채권액을 원본에서 대조해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 21명, 유선진 보증금 170,000,000원
현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 점유·임차 관련 명의는 총 21명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 중복 합산할 보증기관 명의도 없습니다. 유선진을 제외한 명의자들은 전입일이 2020.07.29. 말소기준일보다 늦어 조사 결과상 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서연 | 미상 | 2020.09.16. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수환 | 미상 | 2020.10.19. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준형 | 미상 | 2020.10.19. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김신 | 미상 | 2020.10.26. | 미상 | 2024.03.04. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조태양 | 미상 | 2020.10.30. | 미상 | 2024.04.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박시하 | 미상 | 2020.12.23. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솔빈 | 미상 | 2021.01.05. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준우 | 미상 | 2021.01.08. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대인 | 미상 | 2021.01.27. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경훈 | 미상 | 2021.02.01. | 미상 | 2024.03.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손은화 | 미상 | 2021.02.19. | 미상 | 2024.04.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백인규 | 미상 | 2022.09.28. | 미상 | 2024.04.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태림 | 미상 | 2022.10.05. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정나연 | 미상 | 2022.11.30. | 미상 | 2024.02.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유주형 | 미상 | 2023.04.26. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성욱 | 미상 | 2023.05.23. | 미상 | 2024.02.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEN XIN AMY | 미상 | 2023.05.26. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현종 | 미상 | 2023.08.01. | 미상 | 2024.03.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신태준 | 미상 | 2023.10.24. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜연 | 전부 | 2023.12.12. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선진 | 주택 전부 | 미상 | 170,000,000원 | 2023.02.09. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 115,640,000원이 아니라 285,640,000원으로 본다
동일 물건의 최근 실거래 비교표본은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없으며, 감정가와 실질취득의 관계를 중심으로 봐야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 115,640,000원 |
|---|---|
| 유선진 보증금 인수 가정 | 170,000,000원 |
| 보수적 실질취득 | 285,640,000원 |
| 감정가 대비 | 121.0% |
| 감정가 초과액 | 49,640,000원 |
이번 교정의 핵심은 명확합니다. 인수액을 170,000,000원으로 가정한다면 실질취득을 170,000,000원으로 적는 것이 아니라, 낙찰가 115,640,000원과 인수액 170,000,000원을 합산한 285,640,000원으로 계산해야 합니다. 이 금액은 감정가보다 49,640,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 | - |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 113,221,040원 | 2,526,778,960원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 42,817,720원 | 0원 | 42,817,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 2,682,817,720원 | 113,221,040원 | 2,569,596,680원 |
등기 순위만 반영한 배당모델에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 유선진의 대항력과 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로, 본 리포트의 실질취득 판단에는 별도로 170,000,000원 전액 인수 시나리오를 적용했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 러브리티는 다세대주택과 주거용 오피스텔로 구성돼 있으며, 본 호실은 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층~지상10층 건물로 승강기, 기계식주차, 도시가스 난방, 위생·급배수 및 화재경보설비가 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 6~7미터 포장도로에 접하고, 평탄한 가로장방형 토지를 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
- 환금성. 러브리티의 총 세대수는 12세대이고 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰사례와 거래금액이 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유선진 임차권 원본 확인. 임대차계약일, 점유개시일, 전입·전출 기록, 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 주민등록 관련 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 상한 계산. 인수액 170,000,000원을 가정하면 현재 회차의 실질취득은 285,640,000원입니다. 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 나머지 점유자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의가 다수이므로 각 호실 점유 현황, 실제 계약 상대방과 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조사 명의 중 9명이 배당요구 또는 문건접수 내역을 보유합니다. 배당요구 종기 준수와 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 2,640,000,000원과 변경 후 2,390,000,000원, 신청채권 청구액 2,025,391,813원의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 상태. 임대사업자 등록과 임대의무기간의 현재 상태, 경매 매각 후 의무 승계 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설 사건이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 대출, 세금, 전입, 임대차와 사용승인상 용도를 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차설비의 이용 가능 여부 및 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건과 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “285,640,000원 실질취득”이 먼저다
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 2회 유찰돼 115,640,000원까지 내려왔습니다. 하지만 유선진의 임차보증금 170,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 보수적 가정에서는 총 부담이 285,640,000원으로 늘어납니다. 감정가보다도 49,640,000원 높은 금액입니다.
등기 순위상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 분리해 판단해야 합니다. 유선진의 대항력은 가능·미상으로 보고, 나머지 점유 관련 명의의 계약과 명도 관계도 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않으므로 최저가가 싸다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 표면가격은 낮지만 권리 확인 전 실질가격은 높다. 이 사건은 원본에서 임차보증금 인수 여부가 해소되기 전까지 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
