부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설인 오피스텔이면서 실제 용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 장미영이고, 2020년 7월 29일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
권리의 선후만 보면 결론은 분명합니다. 가장 이른 전입일은 2020년 9월 16일로 말소기준일보다 늦고, 나머지 점유자도 모두 그 이후 전입했습니다. 따라서 확인된 20명 모두 선순위 대항력을 갖지 못하며, 배당에서 보증금을 돌려받지 못하더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 인수 0원과 명도 용이성은 다른 문제입니다. 점유자 수가 많고 점유 부분과 보증금이 대부분 특정되지 않아 실제 인도 과정은 단순하다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 고동골로4번길 15-16, 4층 402호 (문현동, 러브리티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층~지상 10층 · 2020.07.20. 사용승인 |
| 소유자 | 장미영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,025,391,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2020년 7월 29일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이었고 2023년 3월 9일 2,390,000,000원으로 변경됐으며, 2025년 12월 22일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 이 이전은 원래 근저당권의 순위를 그대로 승계하므로, 매각 시 근저당권과 뒤의 경매개시결정·비엔케이캐피탈 가압류는 모두 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고인 20명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 임차인·점유자는 실제 신고인 20명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.29. 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 9명이지만, 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 우선변제 여부와 예상 배당액은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신태준 | 미상 | 2023.10.24. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| WEN XIN AMY | 미상 | 2023.05.26. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준우 | 미상 | 2021.01.08. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현종 | 미상 | 2023.08.01. | 미상 | 2024.03.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경훈 | 미상 | 2021.02.01. | 미상 | 2024.03.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조태양 | 미상 | 2020.10.30. | 미상 | 2024.04.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수환 | 미상 | 2020.10.19. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준형 | 미상 | 2020.10.19. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성욱 | 미상 | 2023.05.23. | 미상 | 2024.02.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손은화 | 미상 | 2021.02.19. | 미상 | 2024.04.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박시하 | 미상 | 2020.12.23. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솔빈 | 미상 | 2021.01.05. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김신 | 미상 | 2020.10.26. | 미상 | 2024.03.04. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백인규 | 미상 | 2022.09.28. | 미상 | 2024.04.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태림 | 미상 | 2022.10.05. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정나연 | 미상 | 2022.11.30. | 미상 | 2024.02.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대인 | 미상 | 2021.01.27. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서연 | 미상 | 2020.09.16. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜연 | 전부 | 2023.12.12. | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유주형 | 미상 | 2023.04.26. | 미상 | 2024.03.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 49%만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 114,660,000원으로 감정가 234,000,000원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 다만 러브리티는 총 12세대 규모로 집계되고, 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%입니다. 여기에 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔이라는 용도 차이가 있어 일반 공동주택보다 매수층과 금융 취급 범위를 보수적으로 봐야 합니다.
따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 실제 주거용 오피스텔의 현장 임대료, 공실 여부, 관리 상태와 금융 가능 범위를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 2,570,562,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 2,604,400,436원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 2,628,045,621원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 2,640,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오는 근저당 채권액 2,640,000,000원을 기준으로 산정돼 있습니다. 등기에는 2023.03.09. 채권최고액을 2,390,000,000원으로 변경한 기록과 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전한 기록이 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 문현교차로 북동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 10층 건물이며 승강기, 기계식주차, 도시가스 난방, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 223.4㎡, 공시지가 3,028,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 집합건물이며 실제 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 평균 유찰 2.0회와 낙찰률 0%를 감안하면 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 20명 현재 점유 확인. 주민등록 전입 기록만으로 현재 거주 여부를 확정할 수 없으므로, 현장 방문과 집행관 조사 내용을 대조해야 합니다.
- 이혜연의 전부 점유. 전부 점유로 조사된 이혜연과 나머지 점유자들의 실제 사용 관계, 전대차 또는 중복 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당과 명도 협상에는 보증금 규모와 배당 가능성이 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 현재 등록 상태와 말소 절차, 임대 운영 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 용도와 금융. 사건상 근린시설, 명세서상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용이라는 차이가 대출·세금·전입·재매각에 미치는 영향을 금융기관과 관할기관에 확인해야 합니다.
- 기계식주차·관리비. 주차설비 이용 가능 여부, 유지비와 공용부분 관리비 체납을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 원본 대조. 채권최고액 변경과 근저당권 이전등기, 공동담보목록 및 최종 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 전입한 20명은 선순위 대항력이 없고, 근저당과 후순위 가압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 권리상 실질취득액도 최저매각가와 같은 114,660,000원입니다.
그러나 투자의 난도는 인수액만으로 결정되지 않습니다. 실제 주거용 오피스텔 한 호에 점유자 20명이 조사됐고, 보증금·확정일자·점유 부분 대부분이 미상이며, 배당요구자도 9명입니다. 소규모 집합건물의 환금성, 용도 차이, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 결론은 권리금액 인수는 없지만 명도와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다. 감정가 49%라는 숫자보다 실제 점유 구조를 먼저 확인하는 것이 입찰의 출발점입니다.
