84,280,000원
부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 러브리티 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 구성된 건물로 파악합니다. 이 물건은 가격보다 먼저 점유·임차 관계를 확인해야 합니다.
본 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.02.06 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 현황조사상 확인된 20명의 전입일은 모두 이 날짜보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 일률적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101129 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 고동골로4번길 15-16, 5층501호 (문현동,러브리티) |
| 용도 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 소유자 | 장미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,025,391,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층~지상10층 · 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 |
| 토지 | 223.4㎡ · 준주거지역 · 공시지가 3,028,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2020.07.29 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 2,640,000,000원으로 기재됐다가 2023.03.09 2,390,000,000원으로 변경됐고, 2025.12.22에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 기재가 있습니다. 등기자료에서는 최초 근저당권이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
한편 2024.02.06 임의경매개시결정이 본 사건의 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 2024.02.28 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류 42,817,720원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매수인 관점에서 가장 중요한 문제는 후순위 가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 20명입니다.
② 임차인 — 실제 20명, 모두 대항력 가능·미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 20명은 중복 신고를 제외한 실제 임차인 20명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 전입시점만 보면 모두 2024.02.06보다 앞서므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신태준 | 미상 | 2023.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| WEN XIN AMY | 미상 | 2023.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준우 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황현종 | 미상 | 2023.08.01 | 2024.03.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경훈 | 미상 | 2021.02.01 | 2024.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조태양 | 미상 | 2020.10.30 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신수환 | 미상 | 2020.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준형 | 미상 | 2020.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성욱 | 미상 | 2023.05.23 | 2024.02.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손은화 | 미상 | 2021.02.19 | 2024.04.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박시하 | 미상 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박솔빈 | 미상 | 2021.01.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김신 | 미상 | 2020.10.26 | 2024.03.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백인규 | 미상 | 2022.09.28 | 2024.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태림 | 미상 | 2022.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정나연 | 미상 | 2022.11.30 | 2024.02.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대인 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이서연 | 미상 | 2020.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜연 | 전부 | 2023.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유주형 | 미상 | 2023.04.26 | 2024.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 42,817,720원 | 42,817,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,545,240원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 채권자 청구액 42,817,720원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 39,545,240원으로 계산됩니다. 신청채권자 남부산농업협동조합의 청구액 2,025,391,813원은 해당 시나리오에서 배당 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,280,000원 | 42,817,720원 | 0원 | 39,545,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,995,999원 | 42,817,720원 | 0원 | 14,716,351원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 2,663,871원 | 0원 |
표면 매각가는 84,280,000원에서 58,995,999원, 다시 41,297,199원으로 내려가지만, 임차보증금 승계 여부가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 곧 실질취득가가 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인 인수 부담이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 문현동 문현교차로 북동측 인근. 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 주위에 시내버스정류장 및 지하철이 통과해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층~지상10층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 건물은 다세대주택과 업무시설인 주거용 오피스텔로 구성되고, 본 물건 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 장방형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중이며 서측 약 6-7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 일반도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 신태준·WEN XIN AMY·박준우·황현종·최경훈·조태양·신수환·이준형·윤성욱·손은화·박시하·박솔빈·김신·백인규·김태림·정나연·김대인·이서연·이혜연·유주형의 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 최종 배당·인수액을 판단할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 대조. 일부 점유자는 배당요구 접수일이 확인되지만, 배당요구 여부만으로 대항력과 인수 여부가 자동 소멸하는 것은 아니므로 원본 명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 본 사건에서 말소기준으로 잡힌 2024.02.06 임의경매개시결정과 각 전입일의 선후관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2020.07.29 설정, 2023.03.09 변경, 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기재와 현재 말소 상태를 등기 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 실질취득가 먼저 계산. 최저가 84,280,000원을 응찰 기준으로 삼기 전에 각 임차인의 미배당 인수 가능액을 더해 실제 총취득부담을 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 84,280,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 현황조사상 실제 임차인 20명이 존재하고 모두 말소기준일보다 앞선 전입일을 가지고 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 보조 정보일 뿐, 가격 메리트를 확정하는 근거가 아닙니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 20명의 계약·보증금·확정일자와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
