부산지방법원 2024타경101129. 부산 남구 문현동 ‘러브리티’ 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 감정평가서 역시 러브리티를 다세대 및 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물로 설명합니다.

권리구조의 기준점은 2020.07.29. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류, 최경훈의 주택임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 조사된 임차인·점유 관계인의 전입일도 가장 이른 2020.09.16.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이나 채권이 있더라도 매수인에게 금전채무로 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준 근저당권의 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이며, 2023.03.09. 2,390,000,000원으로 변경되었습니다. 2025.12.22.에는 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 경매개시결정과 비엔케이캐피탈 가압류, 최경훈의 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 순위입니다.

② 임차인·점유 관계 — 모두 말소기준 뒤 전입

조사된 임차인·점유 관계인은 총 20명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 최경훈의 임차보증금 170,000,000원을 제외하면 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 모든 주민등록일자가 2020.07.29. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

최경훈은 건물 전부에 대해 임차보증금 170,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만, 임대차계약일 2020.12.23., 주민등록일 2021.02.01., 점유개시일 2021.01.30.로 모두 말소기준 이후입니다. 임차권등기 또한 2025.01.17. 접수돼 매각으로 소멸하며, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다.

③ 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 114,660,000원으로 감정가 234,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 두 차례 유찰에 따른 법원 최저가 비율일 뿐, 실제 거래시세에 대한 할인율을 뜻하지 않습니다. 러브리티는 12세대 규모의 다세대·주거용 오피스텔 혼합 건물이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 112,254,760원이 근저당권자에게 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 2,570,562,960원이지만, 말소기준 이후의 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

등기상 근저당 채권최고액은 2023.03.09. 2,390,000,000원으로 변경됐으나, 예상배당표는 2,640,000,000원을 채권액으로 계산하고 있습니다. 입찰 전 채권계산서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 문현교차로 북동측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장과 지하철이 통과해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 러브리티는 다세대주택과 주거용 오피스텔로 이용되는 혼합 건물이며, 본건은 업무시설이나 실제 주거용으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 평지의 가로장방형 대지이며 토지면적은 223.4㎡, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다.
• 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 302호에 실제 거주하거나 점유 중인 사람과 이미 퇴거한 전입자를 구분하고, 현장 방문 및 관리주체 확인이 필요합니다.
• 최경훈 임차권등기. 보증금 170,000,000원은 매수인 인수 대상이 아니지만, 임차권등기 말소와 명도 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 나머지 전입자. 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 사람이 다수이므로 매각물건명세서와 현황조사서 원문을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.27. 기재된 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류, 업무시설 등기, 실제 주거용 이용의 관계와 주거용 오피스텔로서의 사용·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 기계식주차. 기계식주차설비의 실제 가동 여부, 이용 가능 차종, 유지비와 체납 관리비를 점검해야 합니다.
• 채권액 대조. 최초 근저당 2,640,000,000원과 변경 후 2,390,000,000원, 신청채권액 2,025,391,813원의 관계를 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 임대수익, 공실 가능성, 매도 환금성을 반영해 상한을 산정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 어려운 것은 점유와 환금성

이 물건의 금전 권리분석은 분명합니다. 말소기준은 2020.07.29. 남부산농업협동조합 근저당이고, 모든 임차인·점유 관계인의 전입일과 최경훈의 임차권등기는 그보다 늦습니다. 따라서 최경훈의 보증금 170,000,000원을 포함해 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.

그러나 권리 인수 0원이 곧 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다. 조사 인원 20명, 민간임대주택등기, 근린시설과 주거용 오피스텔의 용도 혼재, 12세대 규모와 경매 통계상 낙찰률 0.0%가 함께 있습니다. 현재 최저가 114,660,000원은 감정가의 49%이지만 시세의 49%라고 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 실무는 점유 확인형, 가격은 환금성 검증형. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.