부산지방법원 2024타경101129. 문현동 러브리티 6층 603호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 해당 건물이 다세대주택과 주거용 오피스텔로 구성된 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 단순한 상가형 근린시설로 보지 말고 실제 주거 점유관계를 핵심으로 확인해야 합니다.

가격표만 보면 감정가 165,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 80,850,000원입니다. 그러나 현황조사에는 전입 점유자 20명이 확인되고, 모두 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다. 이들의 전입일은 데이터상 기준권리인 2024.02.06 임의경매개시결정 이전입니다. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고도 볼 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유자가 핵심

등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2020.07.29 남부산농업협동조합의 근저당권이 채권최고액 2,640,000,000원으로 설정됐고, 2023.03.09에는 2,390,000,000원으로 변경됐습니다. 제공된 등기내역에서는 원 근저당이 등기부상 이미 말소로 표시되어 있는 한편, 2025.12.22에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이전 기록도 존재합니다.

한편 기준권리로 제시된 것은 2024.02.06 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2024.02.28 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 42,817,720원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 2021.04.27 등기된 민간임대주택등기와 근저당 변경·이전 기록은 실제 매각 후 효력과 배당관계를 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 점유자 20명 — 보증금 미상이라 인수액을 계산할 수 없다

현황조사상 확인되는 점유자는 20명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복된 보증기관 신고를 제외할 필요 없이 실제 점유자로 기록된 인원은 20명입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 다만 전원 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부와 매수인 승계액은 현재 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’ 판정 금지

러브리티는 12세대, 준공일은 2020.07.20로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에 적용할 수 있는 최근 실거래 금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 제시되지 않았고 대상 면적과 비교 표본도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 이 사건은 보증금 미상의 전입 점유자가 20명이므로, 실제 인수금액이 확인되기 전까지 시장가와 비교해야 할 기준도 최저가 80,850,000원이 아니라 낙찰가 + 실제 인수액으로 계산되는 실질취득액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 계산에 따른 기계적 시나리오이며, 임차인 보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이 사건은 점유자 20명의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

제공된 시나리오상 현재 80,850,000원에서는 비엔케이캐피탈 채권 42,817,720원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 36,176,980원입니다. 3회 유찰 시 매각가 56,595,000원에서도 해당 채권의 미배당액은 0원으로 계산되지만, 4회 유찰 시 매각가 39,616,500원에서는 4,314,317원의 미배당이 발생합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 문현동 문현교차로 북동측 인근. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 지역이며 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장 및 지하철이 통과하며, 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상10층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 6-7미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지면적은 223.4㎡, 공시지가는 3,028,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 일반도로에 접합니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성 판단. 러브리티는 12세대이고 최근 낙찰가와 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 가격대별 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 20명 전원 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 여부, 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료와 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부 재확인. 배당요구가 확인된 9명뿐 아니라 나머지 점유자들의 권리신고·배당요구 및 현재 점유 상태도 최종 서류에서 확인해야 합니다.
• 실질취득액부터 계산. 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 미배당 보증금이 늘어나면 실제 취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 80,850,000원을 투자원가로 보면 안 됩니다.
• 근저당 말소·이전 관계 확인. 2020.07.29 근저당 설정, 2023.03.09 변경, 등기부상 말소 표시, 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사 이전 기록을 등기 원문으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 임대관계에 미치는 영향을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 용도 원문 대조. 사건 용도는 근린시설이고 명세서에는 업무시설(오피스텔)·실제 주거용으로 표시돼 있으므로 건축물대장과 감정평가서의 해당 호수 용도를 최종 확인해야 합니다.
• 시세 확인 전 가격판단 금지. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “20명의 보증금”이 먼저다

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 165,000,000원 감정가가 두 번 유찰되어 80,850,000원까지 내려온 49%입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 점유자 20명입니다. 이들의 전입은 모두 기준권리로 제시된 2024.02.06보다 앞서고, 보증금·확정일자는 전부 미상입니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “저가 낙찰 후보”가 아니라 “실질취득액 산정 불가”입니다. 실제 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 매수인이 승계할 수 있으므로, 낙찰가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 근저당 말소·변경·이전 기록, 신청채권자 배당 0원으로 계산된 배당관계까지 확인할 항목이 겹칩니다. 가격 검토보다 권리확정이 선행되어야 하는 사건입니다.