💸 49% 🔁 2회 유찰 👥 20명 🧾 인수 0원
부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 2층 201호 다세대 물건입니다. 2021.10.08 청십자신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정, 압류 및 임차권등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각가 82,810,000원 가정 시 제공된 배당표의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 사건을 ‘권리 깨끗한 반값 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 현황조사 등에 등장하는 임차·점유 관련 인원은 20명이고, 이명길은 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 갖고 있습니다. 다만 이명길의 주민등록·점유개시일은 2022.11.28로 말소기준 2021.10.08보다 뒤입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크더라도 이 사건은 ‘대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조’가 아닙니다. 제공 판정상 이명길의 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 2층201호 (광안동, 노블수) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,643,750,624원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08 청십자신용협동조합 근저당 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기소 | 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 별도 확인사항은 남는다
말소기준은 2021.10.08 설정된 청십자신용협동조합 근저당입니다. 2023년 지씨테크주식회사·김종련 가압류, 2024년 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정, 2024.10.22 이명길 주택임차권, 2025.11.26 국 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
또한 2026.01.15에는 2021.10.08 말소기준 근저당에 관해 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 존재합니다. 별도의 후순위 담보가 새로 생긴 것이 아니라 을구 1번 근저당권의 이전등기입니다.
② 임차·점유 분석 — 20명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기에 등장하는 임차·점유 관련 인원은 20명입니다. 제공된 판정에서는 모두 전입일이 2021.10.08 말소기준보다 뒤라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이바다 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 2021.11.23 | 미상 | 미상 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 | 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 미상 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명길 | 2022.11.28 | 2022.11.02 | 120,000,000원 | 2024.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 169,000,000원이고 현재 최저가는 82,810,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 57,967,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 40,576,900원입니다.
그러나 이 사건에는 현재 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론내릴 근거가 없습니다. 현재 최저가 82,810,000원은 실질취득액과 같지만, 주변 실거래와의 직접 비교 없이 가격 가점을 주는 것은 보수적으로 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,890,580원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 80,919,420원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 2,799,335,682원 중 채권자 배당액은 80,919,420원, 미배당액은 2,718,416,262원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 수영구 광안동 동수영중학교 남동측 인근이며, 부근은 다세대주택·단독주택·아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 다소 원거리에 도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 외벽은 몰탈위페인팅 및 인조석 마감, 창호는 샷시창 등으로 현상은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·화재경보, 소화기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회 기재를 확인하고, 행사 가능 여부와 일반 응찰자의 외부 낙찰 제한 여부를 매각기일 전에 확인하세요.
- 임차·점유관계. 조사상 관련 인원이 20명입니다. 대항력은 모두 없는 것으로 판정돼도 실제 점유자와 인도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 이명길 임차권. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.11.02, 전입·점유개시 2022.11.28, 임차권등기 2024.10.22를 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.06.26 민간임대주택등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 효과를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.01.15 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 면적이 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 한계. 제공 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 경매 참여구조와 점유 확인이 먼저다
이 사건의 장점은 명확합니다. 감정가 169,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 82,810,000원까지 내려왔고, 제공된 현재·3회·4회 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 특히 보증금 120,000,000원의 이명길도 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수형으로 보지 않습니다.
반면 판단을 어렵게 만드는 요소도 분명합니다. 임차·점유 관련 인원이 20명이고, 민간임대주택등기와 근저당권 이전등기가 있으며, 무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 1회가 적혀 있습니다. 행사되는 경우 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격을 고려해야 합니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 확인할 수도 없습니다. 인수는 0원이지만, 입찰구조·점유·가격 검증은 단순하지 않은 다세대 물건으로 보는 것이 맞습니다.
