부산지방법원 2024타경101570. 광안동 ‘노블수’ 5층 504호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대: 도시형-단지형)입니다. 말소기준은 2021.10.08 설정된 청십자신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 공동담보 근저당권입니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류, 경매개시결정, 김해세무서장의 압류가 이어졌고 이들 등기상 금전 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 가장 크게 들어오는 것은 보증금 140,000,000원의 김민경 임차권입니다. 보증금이 현재 최저가 82,810,000원보다 크지만, 전입일은 2021.11.04로 말소기준일 2021.10.08보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 차액을 매수인이 떠안는’ 대항력 인수형이 아닙니다. 김민경의 임차권등기 역시 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 5층504호 (광안동, 노블수) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대: 도시형-단지형) |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.10.08 청십자신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 · 공동담보 |
| 경매 청구액 | 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유 확인은 무겁다
말소기준일은 2021.10.08입니다. 사건에서 확인된 전입·임차관계 20명의 전입일은 모두 이 날짜 이후라 대항력이 없습니다. 특히 김민경은 임대차계약일 2021.10.14, 확정일자 2021.10.15, 전입·점유개시 2021.11.04, 보증금 140,000,000원으로 가장 구체적으로 확인되지만 선순위 근저당보다 늦습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 미상 | 2022.11.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이바다 | 미상 | 2023.06.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태우 | 미상 | 2023.08.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임효인 | 미상 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 곽경재 | 미상 | 2022.05.03 | 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현석 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김욱진 | 미상 | 2023.01.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박소희 | 미상 | 2023.06.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동현 | 미상 | 2022.04.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 구희정 | 미상 | 2022.01.28 | 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신윤경 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 권태균 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최옥균 | 미상 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태이 | 미상 | 2023.05.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강민경 | 미상 | 2021.11.23 | 미상 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정유빈 | 미상 | 2022.02.16 | 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김하영 | 미상 | 2022.10.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안호성 | 미상 | 2021.12.09 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김민경 | 주택 전부 | 2021.11.04 | 140,000,000원 | 2024.03.29 | 없음 | 선순위 근저당 후순위 | 0원 |
김민경 확정일자 2021.10.15 · 임대차계약일 2021.10.14 · 점유개시 2021.11.04. 나머지 19명은 보증금·확정일자 및 점유 부분이 미상입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 김민경을 포함해 9명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 57,967,000원, 4회 유찰 시 40,576,900원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에는 동일 물건의 최신 거래나 최근 12개월 평균 거래가를 이용한 가격 비교 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,810,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 57,967,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,576,900원 | 24.01% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,799,335,682원 중 80,919,420원이 배당돼 미배당액은 2,718,416,262원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 동수영중학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치돼 있으며 현상은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡이고 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 공동주택 기준 8세대 규모이며 최근 동일 물건 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격 대비 어느 수준인지는 입찰 전에 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 82,810,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교값이 없습니다. ‘절반 가격’이라는 숫자만으로 저평가 판단을 하지 마세요.
- 504호 실제 점유자 확인. 김민경은 주택 전부로 특정돼 있지만 나머지 19명의 점유 부분은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 호수별 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금 미상 전입자가 다수이고 현재 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모와 배당자격을 확인해야 실제 배당 구조를 확정할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.26 민간임대주택등기가 존재합니다. 금전 인수액 0원과 별개로 매각조건상 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액은 1,920,000,000원이며 공동담보로 설정돼 있습니다. 2026.01.15 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인하고, 당해세와 최우선변제 여부까지 반영한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 아직 보류”
이 물건의 금전 권리 구조는 생각보다 명확합니다. 말소기준 근저당은 2021.10.08이고, 김민경을 포함한 확인 전입자는 모두 그 이후입니다. 따라서 보증금 140,000,000원의 임차권이 있어도 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아니며 실질취득액은 현재 최저가 82,810,000원과 같습니다.
다만 가격과 점유는 별개입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 최근 시장가격과 비교할 실거래 근거가 없으므로 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 사건 내 전입관계 20명, 504호 외 점유 범위 미상 19명, 최우선변제 미반영이라는 확인 과제가 겹칩니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 그러나 시세와 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
