부산지방법원 2024타경101570. 부산 수영구 광안동 ‘노블수’ 4층 404호, 전용 24.774㎡의 공동주택 다세대(도시형-단지형)입니다. 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 118,300,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 출발점은 2021.10.08. 설정된 청십자신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당입니다.
이후 가압류 3건, 경매개시결정, 국세 압류와 정유빈의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수됐고, 조사된 사람들의 전입일도 말소기준일 이후입니다. 따라서 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 법정 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 조사 인원이 20명에 이르고 정유빈 외에는 보증금과 점유부분이 미상이라, 실제 점유관계와 명도 상대방을 확정하는 작업은 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 4층 404호 (광안동, 노블수) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택 다세대(도시형-단지형) · 전용 24.774㎡ · 지상 5층 건물 내 4층 |
| 규모 / 사용승인 | 노블수 8세대 · 2021.09.09. |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 보증금 인수는 없지만 확인할 권리가 많다
말소기준 근저당은 2026.01.15. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권의 순위 자체는 2021.10.08.의 말소기준 순위를 이어가므로 후순위 권리의 소멸 판단은 바뀌지 않습니다. 다만 예상배당표에는 청십자신용협동조합 명의로 표시돼 있어, 실제 배당 단계에서 채권자 변경이 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 20명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 사람은 총 20명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일은 김민경의 2021.11.04.로, 말소기준일 2021.10.08.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 전입자 전원은 대항력 없음으로 판정됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 미상 | 2022.11.28. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이바다 | 미상 | 2023.06.15. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태우 | 미상 | 2023.08.10. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임효인 | 미상 | 2022.02.14. | 미상 / 미상 | 2024.03.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽경재 | 미상 | 2022.05.03. | 미상 / 미상 | 2024.04.02. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현석 | 미상 | 2022.12.15. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김욱진 | 미상 | 2023.01.06. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박소희 | 미상 | 2023.06.30. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동현 | 미상 | 2022.04.18. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구희정 | 미상 | 2022.01.28. | 미상 / 미상 | 2024.03.06. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신윤경 | 미상 | 2022.04.25. | 미상 / 미상 | 2024.04.23. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권태균 | 미상 | 2022.04.25. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최옥균 | 미상 | 2022.10.11. | 미상 / 미상 | 2024.03.05. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태이 | 미상 | 2023.05.19. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민경 | 미상 | 2021.11.23. | 미상 / 미상 | 2024.04.29. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하영 | 미상 | 2022.10.31. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.01.24. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안호성 | 미상 | 2021.12.09. | 미상 / 미상 | 2024.03.08. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민경 | 미상 | 2021.11.04. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유빈 | 건물 전부 | 2022.02.16. | 140,000,000원 / 2022.01.14. | 2024.02.27. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 118,300,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 118,300,000원입니다. 다만 동일 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 2,683,491,882원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 2,718,416,262원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 2,742,812,088원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당 배당에 사용되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당액은 2,683,491,882원이나, 소멸하는 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 호수는 공동주택 다세대(도시형-단지형)이며, 같은 건물에는 주거용으로 이용되는 오피스텔 호수도 함께 구성돼 있습니다.
- 입지. 동수영중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물로 현상은 양호한 편이며 승강기·도시가스 난방·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지면적은 133.2㎡, 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대이고 전용면적이 24.774㎡이므로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 주체와 행사 가능 상태를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 404호 실제 점유자 특정. 조사된 20명 가운데 현재 404호를 실제 점유하는 사람과 각자의 점유부분을 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 정유빈 임차권등기. 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 매각으로 소멸하는지와 배당요구·배당 결과를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 정유빈 외 전입자들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도 협의와 배당관계 파악을 위해 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표기. 민간임대주택등기의 말소 여부와 임대사업자 등록 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 반영. 청십자신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자와 배당계좌 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교가격이 없으므로, 현장 상태와 인근 중개가격을 확인하기 전에는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준일보다 앞선 전입자가 없고, 보증금 140,000,000원의 정유빈도 대항력이 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가로 낙찰받는다면 권리상 실질취득액도 118,300,000원으로 계산됩니다.
그러나 조사된 사람이 20명이고 그중 19명의 보증금과 점유부분이 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기, 근저당권자 변경, 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 특히 우선매수권은 외부 응찰자의 낙찰을 제한하는 닫힌 경매 위험입니다. 시세 비교자료도 없어 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 법정 인수는 0원, 실행 난도는 높음. 권리 인수보다 점유관계와 우선매수권 행사 여부를 먼저 확인해야 하는 다세대 경매입니다.
