부산지방법원 2024타경101570. 부산 수영구 광안동 ‘노블수’ 3층 304호, 용도는 다세대입니다. 말소기준은 2021.10.08. 청십자신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기된 신윤경의 주택임차권도 전입일이 2022.04.25.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부의 근저당·가압류보다 점유관계에서 올라갑니다. 현황조사와 문건접수 등에 등장하는 실제 임차인은 20명이고, 신윤경을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 모두 전입일 자체는 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 실제 점유 범위와 배당요구 관계는 입찰 전 반드시 사건기록과 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 3층304호 (광안동,노블수) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 24.774㎡ |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,643,750,624원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08. 근저당권 · 청십자신용협동조합 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 점유관계는 복잡하다
말소기준권리는 2021.10.08. 설정된 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 2023년부터 붙은 가압류 3건과 2024.02.15. 임의경매개시결정, 2025.11.26. 국의 압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.01.15. 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 20명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 20명 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 전입일은 전원 2021.10.08. 말소기준권리 이후여서 대항력은 없다고 정리되어 있습니다. 다만 신윤경을 제외한 다수의 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확정적으로 표시되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이바다 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 | 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민경 | 2021.11.23 | 미상 | 미상 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 | 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 미상 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 110,000,000원 | 2022.04.04 | 2025.01.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 57,967,000원, 4회 유찰 시 40,576,900원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에서는 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
노블수는 8세대, 사용승인일은 2021.09.09.로 표시되고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 또한 대상 전용면적과 단지 통계의 면적 매칭이 성립하지 않아 이 통계를 직접적인 시세 비교값으로 사용하기 어렵습니다. 따라서 현재 49%라는 숫자는 ‘감정가 대비 할인율’일 뿐 ‘시세 대비 저렴함’의 근거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,799,335,682원 중 80,919,420원이 배당되고, 미배당액은 2,718,416,262원입니다. 근저당에는 공동담보목록 제2021-261호가 기재되어 있어 실제 배당결과는 공동담보 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당모형에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 평가 대상 304호는 사건상 다세대이며, 건물은 공동주택(다세대: 도시형-단지형)과 업무시설(오피스텔)이 함께 구성된 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 동수영중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 현상은 양호한 편이고, 승강기·급배수·화재탐지·화재경보·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하며, 제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 환금성. 노블수는 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 소규모 다세대인 만큼 재매각·환금 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 1회 우선매수권이 실제 행사되는지 여부가 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 좌우할 수 있습니다.
- 20명 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유자·점유부분·퇴거 여부가 명도 난도와 직결됩니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 신윤경 110,000,000원을 제외하면 다수 임차인의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 명확하지 않아 매각물건명세서와 문건접수 내역을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.26. 민간임대주택등기의 처리와 임대의무 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 82,810,000원은 감정가의 49%이지만, 이를 시세 대비 할인율로 해석하지 말고 별도의 실거래 확인 후 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기와 배당관계의 권리자 표시를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 절차 리스크가 먼저다”
현재 회차의 숫자만 보면 감정가 169,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 82,810,000원까지 내려왔고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘반값 다세대’로 보면 안 됩니다. 실제 임차인·점유자가 20명이고, 다수의 보증금·우선변제 관계가 명확하지 않으며, 민간임대주택등기와 전세사기피해자 우선매수권까지 존재합니다.
특히 우선매수권이 행사되는 경우 일반 입찰자에게는 사실상 외부 낙찰 제한이 걸리는 닫힌 경매 변수가 됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘49%까지 떨어졌다’가 아니라 “실제로 낙찰받을 수 있는가, 20명의 점유관계를 어떻게 정리할 것인가, 그리고 실거래 기준으로도 가격이 적정한가”입니다. 금액 인수는 0원이지만 절차·점유·환금성 리스크가 겹쳐 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
