부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정 자료에는 이 건물이 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 형태로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라는 내용도 확인됩니다. 따라서 일반적인 아파트 경매처럼 단순하게 접근하기보다 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 보는 물건입니다.
권리의 기준점은 2021.10.08. 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 공동담보목록 제2021-261호가 기재돼 있습니다. 이후 가압류와 압류, 임의경매개시결정, 김태이의 임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 특히 확인된 전입자 20명의 전입일도 모두 이 말소기준일보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 4층402호 (광안동, 노블수) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 관련 기재 · 실제용도 주거용 |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 청구액 | 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.10.08.
말소기준 근저당은 청십자신용협동조합 명의로 설정됐고, 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다. 뒤이어 설정된 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류와 김태이 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·전입자 — 20명, 대항력은 모두 없음
현황조사와 등기부·매각물건명세서에서 확인되는 전입자 및 임차권등기자는 모두 20명입니다. 말소기준일은 2021.10.08.이고, 가장 빠른 전입도 2021.11.04.이므로 제공된 권리판정상 모두 말소기준 이후 전입 → 대항력 없음입니다. 보증금 100,000,000원이 확인되는 김태이 역시 주민등록일이 2023.05.19.로 말소기준보다 늦습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022-11-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이바다 | 2023-06-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023-08-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022-02-14 | 미상 | 2024-03-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022-05-03 | 미상 | 2024-04-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022-12-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023-01-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023-06-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022-04-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022-01-28 | 미상 | 2024-03-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022-04-25 | 미상 | 2024-04-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022-04-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022-10-11 | 미상 | 2024-03-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 2021-11-23 | 미상 | 2024-04-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022-02-16 | 미상 | 2024-02-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022-10-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022-01-24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021-12-09 | 미상 | 2024-03-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021-11-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023-05-19 | 100,000,000원 | 2025-05-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
김태이는 건물 전부를 범위로 한 임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2023.04.03., 점유개시일은 2023.04.28., 확정일자는 2023.04.05., 주민등록일은 2023.05.19., 임차보증금은 100,000,000원입니다. 그러나 말소기준일 2021.10.08.보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가의 49%지만 ‘시세 대비 할인’은 아니다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 67,620,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 47,334,000원, 4회 유찰 시 33,133,799원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 동일면적 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 노블수는 8세대, 사용승인일은 2021.09.09.이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 현재 49%라는 수치는 어디까지나 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실거래 시세보다 싸다는 뜻으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,799,335,682원 중 66,002,840원이 배당되고, 미배당액은 2,733,332,842원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,617,160원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동수영중학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 현상은 양호한 편입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 노블수는 8세대이며 공동주택과 업무시설이 함께 구성돼 있고, 실제 주거용 이용 내용이 있어 일반 대단지 아파트와는 다른 매수층을 전제로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 기재돼 있으므로 일반 최고가매수신고인의 낙찰 가능성과 절차를 매각기일 기준 원문으로 확인하세요.
- 20명 점유관계 확인. 대항력은 없더라도 실제 거주·점유자가 누구인지, 퇴거가 완료됐는지에 따라 명도 난도는 달라질 수 있습니다.
- 김태이 임차권. 보증금 100,000,000원·확정일자 2023.04.05.·주민등록 2023.05.19.·임차권등기 2025.05.08. 내용을 원문과 재대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되고 감정자료에는 업무시설(오피스텔)·현황 주거용 내용이 함께 있으므로 건축물대장과 실제 호실 용도를 대조하세요.
- 가격 검증. 67,620,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 현장 중개시세와 유사 물건 거래를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 2,733,332,842원 발생하더라도 그것이 곧 매수인의 인수액은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 절차와 점유를 먼저 본다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 138,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 67,620,000원, 즉 49%까지 내려온 점이 가장 먼저 보입니다. 권리 측면에서도 확인된 전입자 20명은 모두 말소기준 이후이고, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 가격 할인 하나로 내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 확인되지 않았고, 공부상 용도와 실제 주거 이용이 함께 나타나며, 다수 전입자의 현실 점유관계를 확인해야 합니다. 여기에 매각물건명세서상 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 일반 응찰자에게는 외부 낙찰 제한이 있는 닫힌 경매 요소가 존재합니다.
인수금액은 0원이나, 입찰 난도는 낮지 않습니다. 이 물건의 핵심은 ‘감정가 대비 얼마나 떨어졌나’가 아니라 우선매수권·실제 점유·용도·민간임대주택등기와 실제 시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
