부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 자료에는 업무시설 오피스텔을 포함한 건물로 조사됐으며 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 소유자는 감수창입니다. 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 67,620,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.10.08. 설정된 청십자신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류 3건, 경매개시결정, 국세 압류, 김동현의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 해당 근저당권은 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 3층302호 (광안동,노블수) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 소유자 | 감수창 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 건물 / 준공 | 철근콘크리트구조 지상5층 · 2021.09.09 준공 |
| 토지 | 133.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,647,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.10.08. 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 이후 지씨테크주식회사 400,188,360원 가압류, 김종련 400,188,360원 가압류, 중소기업은행 78,958,962원 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김동현의 120,000,000원 주택임차권도 전입·점유·확정일자가 2022.04.18.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 명의 20명, 보증기관 승계 1건
현황조사 등에 나타난 실제 임차인·점유 관련 명의는 20명입니다. 별도로 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고로, 이명길 보증금에 관한 중복 신고이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 김동현을 포함해 전입일이 확인되는 실제 임차인·점유자들은 모두 2021.10.08. 말소기준 이후 전입으로 조사되어 대항력이 없습니다.
| 명의 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 이바다 | 2023.06.15 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김태우 | 2023.08.10 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 임효인 | 2022.02.14 · 배당요구 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 곽경재 | 2022.05.03 · 배당요구 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김현석 | 2022.12.15 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김욱진 | 2023.01.06 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 박소희 | 2023.06.30 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 구희정 | 2022.01.28 · 배당요구 2024.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 신윤경 | 2022.04.25 · 배당요구 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 권태균 | 2022.04.25 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 최옥균 | 2022.10.11 · 배당요구 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김태이 | 2023.05.19 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 강민경 | 2021.11.23 · 배당요구 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 정유빈 | 2022.02.16 · 배당요구 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김하영 | 2022.10.31 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 이다빈 | 2022.01.24 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 안호성 | 2021.12.09 · 배당요구 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김민경 | 2021.11.04 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김동현 | 2022.04.18 · 건물 전부 · 배당요구 2025.01.06 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | - |
| 시보증 | 이명길 보증금 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 판정 불가 | 미상 | 승계 |
③ 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저가는 67,620,000원으로 감정가 138,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 47,334,000원, 4회 유찰 시 33,133,799원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 2,799,335,682원, 채권자 예상배당은 66,002,840원, 미배당은 2,733,332,842원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 동수영중학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장이 있으며, 다소 원거리에 도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. Noble수는 2021.09.09 준공, 총 8세대로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 기재의 적용 대상과 행사 여부를 매각기일에 반드시 확인해야 합니다.
- 20명 점유관계 대조. 각 명의의 실제 302호 점유 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 현황을 현황조사·매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증은 이명길 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 김동현 임차권. 보증금 120,000,000원이지만 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택 등록 관련 법적 효과와 말소 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 비교 실거래가 확인 없이 ‘시세 대비 저가’로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 한계. 현 회차에서 채권총액 2,799,335,682원 중 66,002,840원만 채권자에게 배당되는 시뮬레이션이며 선순위 근저당에서도 미배당이 발생합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 닫힌 경매와 점유 구조가 먼저”
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 67,620,000원, 감정가의 49%입니다. 게다가 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 매수형으로 보기 어렵습니다. 현황조사상 실제 임차인·점유 관련 명의가 20명이고, 보증기관 대위·승계 신고까지 있으며, 매각물건명세서에는 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있습니다. 실거래 자료도 없어 49%라는 할인율만으로 시장가격 대비 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 금전 인수는 0원, 그러나 점유·절차·우선매수권 리스크는 높은 사건. 이 물건의 핵심은 싸 보이는 최저가보다 실제 낙찰 가능성과 명도 구조를 먼저 확인하는 데 있습니다.
