67,620,000원
부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용으로 적혀 있습니다. 감정평가 요항에서도 같은 건물의 일부 호는 공동주택(다세대), 일부 호는 업무시설(오피스텔)로 이용되는 형태입니다. 따라서 일반적인 아파트처럼 단순하게 보기보다 용도 표기와 현황 이용상태를 함께 확인해야 하는 집합건물입니다.
가격은 감정가 138,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가가 67,620,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인되는 개별 실거래 금액이 없어, 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 가격보다 권리·점유·우선매수권 구조가 실제 입찰 가능성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 5층503호 (광안동,노블수) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 현상 양호한 편 |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발급일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 원칙적으로 정리
말소기준은 2021.10.08. 을구 1번 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 공동담보목록 제2021-261호가 붙어 있습니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행 가압류와 경매개시결정, 안호성 임차권은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
기준 근저당은 2026.01.15. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 이는 2021.10.08. 설정된 기존 근저당의 이전입니다. 또 갑구에는 2023.06.26. 민간임대주택등기가 기재되어 있어, 임대의무 관련 등기 내용은 입찰 전 원문과 매각조건을 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인·전입자 — 20명 모두 말소기준 이후
현황조사와 문건접수, 등기부에서 확인되는 전입·임차인은 20명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 모두 전입일이 2021.10.08. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이바다 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 2021.11.23 | 미상 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 110,000,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 67,620,000원으로 감정가 138,000,000원의 49%입니다. 부동산 시세 자료에서는 Noble수의 평균 유찰 횟수가 2.0회로 잡혀 있고, 이번 물건 역시 2회 유찰 상태입니다.
하지만 개별 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 금물입니다. 현재 확인 가능한 투자 판단의 중심은 인수 0원이라는 권리 안전성과, 다수 점유·우선매수권·용도 특성에 따른 실행 리스크입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,617,160원을 제외한 66,002,840원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 2,799,335,682원 대비 미배당은 2,733,332,842원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 67,620,000원 | 2,733,332,842원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,334,000원 | 2,753,253,694원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 33,133,799원 | 2,767,198,291원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 동수영중학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감, 창호는 샷시창입니다. 현상은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기 및 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역. 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 업무시설(오피스텔)인 호는 현황상 주거용오피스텔로 이용되는 내용이 별도로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 기재가 있으므로 외부 응찰 전에 실제 행사 가능 여부와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 20명 점유관계 확인. 전입자별 실제 점유 호실·현재 거주 여부·명도 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 안호성 임차권. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2021.11.08, 주민등록 2021.12.09, 배당요구 2024.06.10. 대항력은 없고 계산상 매수인 인수 0원입니다.
- 미상 보증금. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제와 실제 배당액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.06.26. 등기된 임대의무 관련 내용을 매각물건명세서 및 등기 원문과 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 명세서상 업무시설(오피스텔)·현황 주거용이라는 용도 표기를 현장 및 공부와 다시 맞춰야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라고 해도 실거래 금액 비교가 없으므로 현장 중개시세와 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 말소기준 2021.10.08. 근저당보다 앞선 대항력 임차인이 없고, 매수인 인수는 0원입니다. 특히 안호성 보증금 110,000,000원이 현재 최저가보다 크지만 대항력이 없어 실질취득가가 보증금으로 고정되는 인수형 경매가 아닙니다.
그러나 권리 안전성과 입찰 난도는 별개입니다. 조사된 전입·임차인이 20명이고, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재되어 있습니다. 용도 역시 근린시설·업무시설(오피스텔)·현황 주거용이라는 표기가 함께 등장합니다. 실거래 가격 비교 없이 감정가의 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하기도 어렵습니다.
권리 인수는 안전, 실행과 가격은 보수적 확인. 현재 상태에서는 인수 0원이라는 장점보다 우선매수권 행사 가능성, 실제 점유관계, 미상 임차보증금의 배당 영향, 용도와 환금성 검증을 먼저 끝내는 것이 핵심입니다.
