부산지방법원 2024타경101570. 부산 수영구 광안동 노블수 2층 204호의 다세대 물건입니다. 권리의 출발점은 2021.10.08 설정된 청십자신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,920,000,000원이며 공동담보목록 제2021-261호가 기재돼 있습니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 숫자만 보면 감정가 169,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 82,810,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래가·최근 12개월 평균·최신 거래가가 제시되지 않아 이 49%를 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 볼 수는 없습니다. 더구나 현황조사 명단의 점유부분과 보증금이 모두 미상이고 전세사기피해자 우선매수권 문구까지 있어, 이 사건의 승부처는 단순한 할인율보다 점유 확인과 입찰 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유 확인은 별개

말소기준은 2021.10.08 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 가압류 3건, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.01.15에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다. 한편 2023.06.26에는 민간임대주택등기가 존재하므로, 이를 일반 가압류와 동일하게 자동 말소되는 권리로 단정하지 말고 임대의무기간 관련 법적 효과를 원본에서 확인해야 합니다.

임차인·점유 조사

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인물은 없습니다. 다만 점유부분이 전원 미상이므로 위 20명이 모두 204호를 점유한다고 해석해서는 안 됩니다. 204호 실제 점유자와 각 임대차의 보증금, 확정일자·배당요구 관계는 현장 및 원본 서류로 대응시켜야 합니다. 대항력은 없지만 보증금이 모두 미상이므로 배당관계 역시 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 57,967,000원(34%), 4회 유찰 시 40,576,900원(24%)으로 제시되어 있습니다.

문제는 비교할 실거래 시세가 없다는 점입니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 추세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 실질취득액은 현재 인수 0원을 기준으로 82,810,000원이지만, 이 역시 최근 실거래와 비교되지 않은 절대금액일 뿐입니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

현재 회차의 채권 총액은 2,799,335,682원, 채권자 배당액은 80,919,420원, 미배당액은 2,718,416,262원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 동수영중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 원거리에 도시철도 2·3호선 수영역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 외벽은 몰탈위페인팅 및 인조석 마감, 창호는 샷시창이며 현상은 양호한 편입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. Noble수 통계는 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일이 확인되지 않습니다. 여기에 실거래 시세도 없어 환금성 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 우선매수권부터 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있으므로 일반 입찰자의 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격을 먼저 확인해야 합니다.
• 204호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단은 20명이지만 전원 점유부분이 미상입니다. 명단 전체를 204호 임차인으로 단정하지 말고 실제 호실 대응관계를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인물이 다수입니다. 대항력은 없더라도 배당 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.06.26 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 매각 이후 법적 효과를 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.01.15 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기와 채권관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 2025.11.26 국의 압류가 있고 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
• 49%를 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 49%지만 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 쉬운 입찰”

이 물건은 말소기준이 명확하고 현황조사 명단의 전입이 전부 말소기준 뒤여서 대항력 임차인 인수는 없습니다. 현재·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리는 비교적 단순합니다.

하지만 입찰 난도는 다릅니다. 현황조사 명단 20명의 점유부분과 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재되어 있습니다. 일반 외부 입찰자 입장에서는 닫힌 경매 성격을 무시할 수 없습니다. 또 감정가 169,000,000원에서 최저가 82,810,000원까지 내려왔어도 최근 실거래가가 없어 49%를 시세 할인으로 읽어서는 안 됩니다. 권리 기준은 명확하지만, 점유·우선매수권·시세 확인이 끝나기 전에는 가격만 보고 들어갈 사건이 아닙니다.