부산지방법원 2024타경101570. 수영구 광안동 노블수 4층 401호의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 감수창이고, 2021.10.08 청십자신용협동조합이 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 중소기업중앙회·지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 존재합니다.

권리분석에서 가장 눈에 띄는 것은 임차인 숫자입니다. 현황조사 등에 확인된 사람은 20명이고 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 다만 이들 중 가장 빠른 전입도 2021.11.04로 말소기준일 2021.10.08보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 자료 기준으로는 20명 모두 대항력 없음이고, 매수인에게 승계되는 보증금은 계산상 0원입니다. 대신 배당요구 여부가 사람마다 다르고 보증금이 미상이므로 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 대부분 소멸

② 임차인 20명 — 대항력은 없지만 배당관계는 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 아래 20명 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 모두 말소기준일 2021.10.08보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 일부는 배당요구를 했습니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 금액은 확인되지 않았고, 별도 단지 통계에도 최근 낙찰금액과 낙찰일이 없습니다.

따라서 82,810,000원이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가 대비 49%는 어디까지나 감정가에 대한 비율일 뿐, 최근 실거래 대비 할인율이 아닙니다. 특히 비교 대상으로 잡힌 면적 24.774㎡는 이 물건과 면적이 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어 이를 시세 근거로 사용할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,877,335,682원 중 80,919,420원만 배당되어 미배당액은 2,796,416,262원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 우선매수권 — 일반 응찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 변수

이 변수는 매수인에게 보증금을 승계시키는 권리 인수 문제와는 별개입니다. 현재 계산상 인수액은 여전히 0원이지만, 낙찰 가능성 자체에는 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 일반 응찰자라면 입찰가 산정 이전에 우선매수권 행사 가능성을 반드시 함께 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정 요항 기준)

• 용도. 평가대상 중 해당 유형은 공동주택인 다세대(도시형-단지형)이며, 동일 건물에는 업무시설인 오피스텔도 함께 존재합니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 동수영중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 현상은 양호한 편입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 주의. 주거 세대는 8세대로 집계된 소규모 물건이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 직접 비교 가능한 최신 실거래가 없어 매도가격 판단에는 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세부터 다시 확인. 현재 82,810,000원은 감정가의 49%일 뿐 시세 대비 49%가 아닙니다. 동일 물건과 직접 비교 가능한 최신 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 20명 점유관계 확인. 모두 대항력 없음으로 정리되지만, 실제 점유 상태와 퇴거·명도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 배당요구를 한 임차인도 있고 우선변제 여부는 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 대조해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부는 일반 응찰자의 실제 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.06.26 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
• 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
• 배당표는 확정치가 아님. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 경매”는 같은 말이 아니다

이 물건의 권리 구조에서 가장 중요한 사실은 분명합니다. 2021.10.08 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 20명은 모두 그 이후 전입이므로 현재 자료상 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 82,810,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 82,810,000원입니다.

그러나 여기서 바로 ‘매력적’이라고 결론내리기는 어렵습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 20명에 달하고, 일부는 배당요구를 했으며, 민간임대주택등기가 존재합니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 명시되어 일반 응찰자의 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 이미 2회 유찰됐지만 직접 비교 가능한 최신 실거래가 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.

권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 낙찰 가능성은 우선매수권 확인이 선행. 이 사건은 낮아진 최저가보다 20명의 점유관계와 우선매수권, 그리고 실제 시세 확인 여부가 입찰 성패를 좌우하는 물건입니다.