부산지방법원 2024타경101570. 수영구 광안동 노블수 5층 502호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정요항과 비고에는 업무시설(오피스텔)이면서 실제 이용은 주거용인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 감수창입니다. 등기부의 출발점은 2021.10.08 소유권보존과 같은 날 설정된 청십자신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2021-261호가 기재돼 있습니다.
이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류, 청십자신용협동조합의 임의경매개시결정, 국가 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 2024.03.13 등기된 이다빈의 주택임차권도 전입일 2022.01.24로 말소기준일보다 늦고, 등기상 매각으로 소멸합니다. 따라서 거액의 미배당 채권이 남더라도 데이터상 매수인 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 5층502호 (광안동,노블수) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준 | 2021.10.08 청십자신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 확인할 권리가 많다
말소기준 이후 설정된 가압류와 경매개시결정, 압류, 이다빈의 임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 2023.06.26 민간임대주택등기가 존재하고, 2026.01.15에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 근저당권 이전관계는 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차·점유 분석 — 20명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 접수자료에서 확인되는 전입·점유 관련자는 20명입니다. 모두 전입신고일이 2021.10.08 말소기준일보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 이 가운데 이다빈은 보증금 125,000,000원, 계약·확정일자 2022.01.17, 전입·점유개시 2022.01.24의 임차권등기를 갖고 있으나 역시 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸합니다.
| 성명 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 전입 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이바다 | 전입 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태우 | 전입 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임효인 | 전입 2022.02.14 | 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽경재 | 전입 2022.05.03 | 미상 | 2024.04.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현석 | 전입 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김욱진 | 전입 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박소희 | 전입 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동현 | 전입 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구희정 | 전입 2022.01.28 | 미상 | 2024.03.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신윤경 | 전입 2022.04.25 | 미상 | 2024.04.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권태균 | 전입 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최옥균 | 전입 2022.10.11 | 미상 | 2024.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태이 | 전입 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민경 | 전입 2021.11.23 | 미상 | 2024.04.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유빈 | 전입 2022.02.16 | 미상 | 2024.02.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하영 | 전입 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안호성 | 전입 2021.12.09 | 미상 | 2024.03.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민경 | 전입 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다빈 | 전입 2022.01.24 · 확정 2022.01.17 | 125,000,000원 | 2024.03.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·시장성 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 67,620,000원으로 감정가 138,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 47,334,000원, 4회 유찰 시는 33,133,799원입니다. 다만 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않으므로 67,620,000원이 실제 시장가보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
Noble수 참고 통계는 총 8세대, 준공일 2021.09.09, 평균 유찰횟수 2.0회로 나타납니다. 참고 대상 면적은 27.828㎡이나 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 이를 시세 근거로 사용하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 분명하지만, 가격 메리트 점수는 실거래 검증 전까지 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,617,160원을 제외한 66,002,840원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 가압류는 배당받지 못합니다. 총 채권 미배당은 2,733,332,842원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동수영중학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 원거리에 도시철도 2·3호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 외벽은 몰탈위 페인팅·인조석 마감, 창호는 샷시창이며 현상은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화기, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지면적은 133.2㎡, 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)인 부분은 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 명시돼 있으므로 해당 매각기일에서 일반 응찰자의 실제 낙찰 가능성을 먼저 확인하세요.
- 20명 점유관계 재확인. 대항력은 없더라도 실제 거주·점유 상태가 복잡할 수 있습니다. 호실 현황과 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 이다빈 임차권. 보증금 125,000,000원, 확정일자 2022.01.17, 전입 2022.01.24의 임차권등기는 말소기준보다 늦어 매각소멸 대상입니다.
- 민간임대주택등기. 2023.06.26 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 조건을 최신 서류에서 대조하세요.
- 근저당권 이전. 2026.01.15 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있어 최신 채권자·배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 매수라 단정하지 말고 본건과 직접 비교 가능한 실거래·매물 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 우선매수권과 점유다
현재 최저가는 67,620,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 표면적으로는 단순해 보입니다. 그러나 이 물건의 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 현황조사상 전입·점유 관련자 20명, 민간임대주택등기, 그리고 전세사기피해자 우선매수권 1회입니다. 특히 우선매수권 행사 회차라면 외부 일반 응찰자가 낙찰받기 어려운 ‘닫힌 경매’가 될 수 있습니다.
또한 직접 비교할 실거래 근거가 없어 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 끝내기보다, 우선매수권 행사 여부 → 실제 점유자 확인 → 민간임대주택등기 처리 → 시세 검증 순서로 확인해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 낮지만 실행 난도는 높아 종합적으로는 보수적인 접근이 맞습니다.
