부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 3층 303호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정요항에는 이 건물이 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 구성되며 일부 업무시설은 현황 주거용 오피스텔이라고 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 감수창입니다. 권리의 기준점은 2021.10.08. 설정된 청십자신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당입니다.
이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 구희정의 임차권등기도 보증금이 120,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일이 2022.01.28.로 말소기준보다 늦어 대항력 있는 인수형 임차인이 아닙니다. 따라서 이 건은 보증금 120,000,000원으로 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 배당 계산상 매수인 인수액이 0원인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 3층303호 (광안동,노블수) |
| 사건 용도 | 근린시설 · 감정요항상 공동주택·업무시설(오피스텔) 혼재, 일부 업무시설 현황 주거용 |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 신청 | 청십자신용협동조합 · 청구액 1,643,750,624원 |
| 말소기준 | 2021.10.08. 청십자신용협동조합 근저당 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 확인 포인트는 별도
말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류와 구희정의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.01.15.에는 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 67,620,000원을 기준으로 매수인 인수액 0원을 적용하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상이 없고, 자료상 실제 임차인 20명입니다. 가장 이른 전입일도 2021.11.04.로 말소기준일 2021.10.08.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정에 따라 20명 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이바다 | 2023.06.15. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14. | 미상 | 2024.03.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03. | 미상 | 2024.04.02. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25. | 미상 | 2024.04.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11. | 미상 | 2024.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 2021.11.23. | 미상 | 2024.04.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16. | 미상 | 2024.02.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09. | 미상 | 2024.03.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28. | 120,000,000원 | 2024.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 67,620,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 47,334,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 33,133,799원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 단계에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 경매 최저가의 하락폭이고, 시장가 대비 할인폭은 별도 판단이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,799,335,682원 중 채권자 배당액은 66,002,840원, 미배당은 2,733,332,842원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 동수영중학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 원거리에 도시철도 2·3호선 수영역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역 관련 기재가 있습니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 규모. Noble수는 8세대, 사용승인 관련 준공일은 2021.09.09.로 제시돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 건물 내부에는 다세대와 업무시설이 혼재하고 업무시설 중 일부는 현황 주거용 오피스텔로 이용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 67,620,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 임차관계 재확인. 실제 임차인 20명 중 구희정을 제외한 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 구희정 임차권. 보증금 120,000,000원이나 말소기준 이후 전입이어서 인수형으로 계산되지 않습니다. 임차권등기와 배당요구 내역을 원본과 대조하세요.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회 관련 문구가 있으므로 외부 낙찰 가능성과 행사 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도·현황. 사건 용도는 근린시설이고 감정요항에는 공동주택·업무시설·주거용 오피스텔 관련 기재가 함께 있으므로 해당 303호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.06.26. 민간임대주택등기가 있어 매각 후 효력·말소와 관련한 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 낙찰 구조다
현재 최저가는 감정가 138,000,000원의 49%인 67,620,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후의 금전권리와 임차권이 소멸하는 구조이고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
반면 조사된 실제 임차인이 20명이고, 사건 용도와 현황 이용에 복합성이 있으며, 전세사기피해자 우선매수권 1회 관련 문구까지 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차관계·실제 이용상태·우선매수권 행사 가능성까지 확인한 뒤 외부 낙찰 가능성을 판단하는 것입니다. 권리상 인수금은 없지만 절차와 현황 난도는 결코 가볍지 않은 사건입니다.
