부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 3층 301호 다세대 물건입니다. 소유자는 감수창이고, 말소기준권리는 2021.10.08 설정된 청십자신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행 가압류, 김현석의 주택임차권등기, 경매개시결정과 국가 압류는 모두 말소기준 이후에 위치합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “근저당 이후 권리는 소멸한다”로 끝내기 어렵습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 20명이고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 매각물건명세서에는 전세사기피해자 우선매수권은 1회에 한한다는 내용이 있습니다. 따라서 외부 응찰자는 최고가를 제시하는 문제뿐 아니라 피해자의 우선매수권 행사에 따른 외부 낙찰 제한, 즉 ‘닫힌 경매’ 성격까지 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 3층301호 (광안동,노블수) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 3층 301호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 현상 양호한 편 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 하지만 임차관계는 복잡하다
말소기준은 2021.10.08 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 김현석 임차권, 경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.15에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로, 입찰 전 현재 채권자와 배당관계는 원문서와 다시 대조할 필요가 있습니다. 또한 2023.06.26에는 민간임대주택등기가 존재하므로 금액 인수 0원과 별개로 매각 후 등기 처리 관계를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이바다 | 2023.06.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강민경 | 2021.11.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 120,000,000원 / 2022.11.22 | 없음 | 후순위 | 0원 |
김현석은 건물 301호 전부에 대한 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 120,000,000원입니다. 전입일 2022.12.15 및 확정일자 2022.11.22가 모두 2021.10.08 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다른 임차인들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 원문서 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 169,000,000원, 현재 최저매각가는 82,810,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 매수인 금액 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 역시 82,810,000원입니다.
그러나 이 사건에서 49%를 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석하면 안 됩니다. 가격 메리트를 판단할 최근 실거래 금액과 직접 비교할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 가격은 감정가 대비 위치를 보여줄 뿐, 시장가격 대비 저평가를 증명하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 2,718,416,262원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 2,742,812,088원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 2,759,889,166원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,890,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 80,919,420원 |
| 갑구 2번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 중 1,890,580원이 집행비용으로 추정되고, 나머지 80,919,420원이 근저당권에 배당되어 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 2,718,416,262원이나 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 평가 대상 건물이 공동주택(다세대)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 형태로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 동수영중학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 외벽은 몰탈위페인팅·인조석 마감, 창호는 샷시창 등이며 현상은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화기 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있으므로 외부 응찰자는 최고가 여부와 별도로 실제 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 실제 임차인 20명 중 상당수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당과 명도 관계는 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 김현석 임차권. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.11.22, 전입일 2022.12.15, 임차권등기 2023.12.06입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없지만 매각 후 말소관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.06.26 민간임대주택등기가 있으므로 금액 인수 0원과 별개로 매각 후 등기 처리 여부를 원문서에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당표상의 채권자 명의와 현재 등기 상태를 대조하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실질취득은 82,810,000원이지만 시장가격과의 비교가 별도로 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 경매”는 다른 이야기
이 사건의 금액 구조만 보면 분명합니다. 말소기준은 2021.10.08 근저당권이고, 조사된 실제 임차인 20명의 전입은 모두 그 이후입니다. 김현석의 보증금 120,000,000원 임차권도 후순위여서 현재 계산상 매수인 인수는 0원, 실질취득은 82,810,000원입니다.
하지만 결론을 가격 할인 하나로 내리면 안 됩니다. 이미 2회 유찰돼 감정가 49%까지 내려왔어도 시장가격과 직접 비교할 근거 없이 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 다수 임차관계, 민간임대주택등기, 그리고 전세사기피해자 우선매수권 1회가 있어 외부 응찰자의 최종 낙찰 가능성이 제한되는 닫힌 경매 성격이 있습니다. 금액 인수는 낮지만, 입찰 구조와 가격 검증 난도는 높다. 이 물건은 그 구분이 핵심입니다.
