67,620,000원
부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 4층 403호입니다. 등기상 소유자는 감수창이고, 말소기준권리는 2021.10.08. 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며 공동담보목록 제2021-261호가 붙어 있습니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류와 강민경의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리보다 더 주의해서 볼 것은 임차기록의 수와 경매 진입조건입니다. 현황조사와 등기·문건에서 확인되는 실제 임차·점유 기록은 20명이고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이들 전입일은 모두 2021.10.08. 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 강민경의 경우 보증금이 100,000,000원이고 임차권등기까지 되어 있지만, 전입일 2021.11.23. 역시 말소기준 뒤라 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 4층403호 (광안동, 노블수) |
| 용도 / 현황 | 사건 용도 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 4층 403호 · 2021.09.09 준공 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,643,750,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.08. 을구 1번 청십자신용협동조합 근저당권입니다. 2026.01.15.에는 이 근저당권의 확정채권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 양도돼 근저당권자가 변경됐지만, 말소기준 시점 자체는 2021.10.08.로 유지됩니다. 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류·주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 20명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이바다 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.23 | 100,000,000원 | 2026.01.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 이른 전입은 김민경의 2021.11.04.로, 말소기준일 2021.10.08.보다 늦습니다. 따라서 20명 모두 데이터상 대항력이 없으며, 보증금이 확인된 강민경도 임대차계약일 2021.11.08., 확정일자 2021.11.09., 점유개시일 2021.11.20., 주민등록일 2021.11.23.로 모두 말소기준 이후입니다. 보증금 100,000,000원이 현재 최저가 67,620,000원보다 크더라도 대항력이 없으므로, 이 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 67,620,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 47,334,000원, 4회 유찰 시에는 33,133,799원입니다.
하지만 이 사건은 현재 가격을 직접 검증할 동일 대상의 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 감정가는 가격 비교의 기준일 뿐 현재 시장가격 그 자체가 아니므로, 이 물건의 가격 메리트는 별도의 실거래·매물 조사를 거치기 전까지 미확정으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,620,000원 가정 시 집행비용 1,617,160원을 제외한 66,002,840원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 2,799,335,682원 중 예상배당은 66,002,840원, 미배당은 2,733,332,842원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 동수영중학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 외벽은 몰탈위 페인팅 및 인조석 마감, 창호는 샷시창 등입니다. 현상은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기 설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,647,000원/㎡입니다.
- 용도. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정자료는 건물 내 다세대와 업무시설(오피스텔)이 혼재한다고 기재합니다. 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용으로 적혀 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로 실제 행사 가능자와 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 20명 점유관계 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만, 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 다수이므로 현재 점유자와 실제 인도 대상자를 다시 확인해야 합니다.
- 강민경 임차권. 보증금 100,000,000원, 임대차계약 2021.11.08., 확정일자 2021.11.09., 점유개시 2021.11.20., 주민등록 2021.11.23.을 등기부와 명세서에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액이 달라져도 매수인 인수 0원 판단과는 별개로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라 판단하지 말고 동일 용도·면적·입지의 최신 실거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 근린시설, 감정자료의 업무시설(오피스텔), 실제 주거용이라는 표현이 함께 존재하므로 현황·건축물대장·등기 목적을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 환금성. Noble수는 8세대이고 경매 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%로 나타나므로 재매각 시 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 우선매수권과 환금성을 먼저 본다
이 물건은 권리 인수만 보면 단순합니다. 2021.10.08. 근저당이 말소기준이고, 확인된 20명의 임차·점유자는 모두 그 이후 전입입니다. 100,000,000원 보증금의 강민경 임차권도 후순위라 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 입찰 매력도는 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 67,620,000원으로 감정가의 49%지만, 이를 현재 시세의 49% 할인으로 볼 실거래 근거는 없습니다. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있어 외부 낙찰 확정성도 제한될 수 있고, 20명의 점유 기록과 8세대 규모·매각률 0.0%는 명도와 환금성을 보수적으로 봐야 할 이유입니다. 인수는 0원, 가격은 미검증, 입찰구조는 제한적. 이 사건은 싸 보이는 숫자보다 실제 낙찰 가능성과 출구를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
