부산지방법원 2024타경101570. 광안동 ‘노블수’ 5층 501호 다세대주택입니다. 소유자 감수창 명의로 2021.10.08 소유권보존이 된 날 청십자신용협동조합이 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
권리의 중심은 “낙찰자가 얼마를 떠안느냐”입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 김하영의 임차보증금은 120,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일이 2022.10.31로 말소기준일인 2021.10.08보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 따라서 이 보증금 때문에 실질취득액이 120,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 5층501호 (광안동,노블수) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 노블수 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 1,643,750,624원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08 청십자신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 특수등기는 별도 확인
말소기준 이후 설정된 가압류 3건과 경매개시결정, 국의 압류, 김하영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2023.06.26 민간임대주택등기가 존재하고, 이 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 실제 입찰 전 매각물건명세서와 원등기를 대조해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 20명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고, 조사된 사람은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일은 모두 2021.10.08 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김하영을 제외한 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계와 실제 점유 범위는 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이바다 | 2023.06.15 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 미상 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 2021.11.23 | 미상 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 120,000,000원 | 2024.10.11 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 가격·환금성 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’ 판단은 금지
현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다.
노블수는 8세대, 준공일은 2021.09.09로 정리되어 있고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 이번 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 다세대라는 용도와 소규모 세대수, 다수 임차관계를 감안하면 감정가 할인폭보다 실제 매수층과 명도·점유관계 확인을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,799,335,682원 중 80,919,420원이 배당되고, 미배당액은 2,718,416,262원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 동수영중학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 시내버스정류장을 이용할 수 있습니다. 도시철도 2·3호선 수영역은 다소 원거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 현상은 양호한 편이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역. 공시지가 1,647,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자를 시세 할인율로 착각하지 말고, 입찰 직전 동일·유사 다세대의 최근 거래를 별도로 대조하세요.
- 20명 임차관계 재확인. 대항력은 없다고 정리돼 있지만 다수 임차인의 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람을 대조해야 합니다.
- 김하영 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.10.06, 전입·점유개시 2022.10.31, 임차권등기 2024.10.11입니다. 후순위라 승계는 없지만 배당·명도 절차는 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.26 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 매수인 부담 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 우선매수권 변수. 전세사기피해자가 우선매수권을 행사하면 외부 낙찰이 제한될 수 있으므로 입찰 가능성과 낙찰 확정 가능성을 분리해서 판단하세요.
- 명도 비용. 법률상 보증금 승계가 없더라도 실제 점유자가 다수라면 인도·명도 협의와 시간 비용이 커질 수 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용은 추정이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 배당요구종기와 채권신고 내용을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.10.08 근저당이 말소기준이고 조사된 실제 임차인 20명은 모두 후순위 전입으로 대항력이 없으며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 82,810,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 가격 측면에서는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 할 수 없습니다. 여기에 2회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 다수 임차관계, 민간임대주택등기, 그리고 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한이 겹칩니다. 결론적으로 권리상 직접 승계 부담은 낮지만, 가격 검증·점유관계·닫힌 경매 가능성까지 확인해야 하는 사건입니다.
