67,620,000원
부산지방법원 2024타경101570. 광안동 노블수 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 해당 건물 일부는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 감수창. 말소기준은 2021년 10월 8일 설정된 청십자신용협동조합의 근저당권, 채권최고액 1,920,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-261호에 연결돼 있고, 2026년 1월 15일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후 지씨테크주식회사·김종련·중소기업은행의 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 임효인의 주택임차권도 2025년 1월 21일 등기됐지만 전입일은 2022년 2월 14일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 금액으로 승계하는 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경101570 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로20번가길 99, 2층203호 (광안동,노블수) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 감수창 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 1,643,750,624원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08 청십자신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.10.08 근저당
말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류와 임효인 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 6월 26일에는 민간임대주택등기가 기재됐고, 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간·임대료 증액기준 적용대상이라는 내용이 등기돼 있습니다. 입찰 전 이 등기의 매각 후 처리와 매각물건명세서 기재를 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 20명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 20명입니다. 현황조사상 전입일은 모두 2021.10.08 말소기준 이후이고, 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 다수 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 순위·배당액은 별도로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명길 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이바다 | 2023.06.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽경재 | 2022.05.03 | 미상 | 2024.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현석 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김욱진 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소희 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구희정 | 2022.01.28 | 미상 | 2024.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태균 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최옥균 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태이 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 2021.11.23 | 미상 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유빈 | 2022.02.16 | 미상 | 2024.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하영 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안호성 | 2021.12.09 | 미상 | 2024.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2021.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임효인 | 2022.02.14 | 110,000,000원 | 2025.01.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 67,620,000원으로 감정가 138,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 67,620,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 47,334,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 33,133,799원 · 감정가 24% |
| 최근 실거래 비교 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 청십자신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 66,002,840원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 78,958,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,799,335,682원, 예상 배당액은 66,002,840원, 미배당은 2,733,332,842원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 동수영중학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장이 있고 다소 원거리에 도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 건물은 철근콘크리트구조 지상5층이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·소화기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역. 공시지가 1,647,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 감정평가상 일부 업무시설은 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구의 실제 행사 주체와 행사 가능 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 20명 점유관계 확인. 현황조사상 임차인별 점유부분이 대부분 미상입니다. 실제 203호 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임효인 임차권. 보증금 110,000,000원, 계약일 2022.01.26, 전입 2022.02.14, 점유개시 2022.02.12, 확정일자 2022.01.26입니다. 대항력은 없고 임차권등기는 후순위 소멸입니다.
- 민간임대주택등기. 2023.06.26 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리 및 관련 의무의 적용 여부를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 67,620,000원이 감정가 49%라는 사실 외에 최근 실거래 비교근거가 없습니다. 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 보지 마세요.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당이 2,733,332,842원으로 매우 큽니다. 이는 매수인 인수액과 동일한 개념은 아니지만 채권관계가 크게 얽혀 있음을 보여줍니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 우선매수권과 점유관계가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 138,000,000원에서 두 차례 유찰돼 67,620,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 자체는 말소기준 이후의 후순위 권리가 중심이고 임차인 20명 모두 대항력이 없어 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 20명의 임차관계와 점유부분을 확인해야 하고, 용도도 근린시설 표기와 업무시설·현황 주거용 오피스텔이 겹칩니다. 무엇보다 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구 때문에 외부 응찰자의 낙찰 확정성이 제한될 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 입찰경쟁 구조는 주의입니다.
