수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 612호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이며 B동에 소재한다고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 같은 건물 내 호실들이 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설로 혼재하는 구조임을 보여주므로, 이 물건은 아파트 기준으로 단순 비교할 대상이 아닙니다.
현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티입니다. 2022.09.30 거래가액 211,159,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2022-500호가 붙은 권리이며, 본 경매의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층 612호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 사건 분류 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상10층 · 사용승인일 2022.05.26 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 211,159,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 채권최고액 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.30 근저당권입니다. 이후 2023.10.24 국가 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞선 신탁등기들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 612호 점유 귀속 확인 필요
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 기재는 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일 2022.09.30보다 늦어 기록상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 각 점유 부분이 619호·628호·321호 또는 별도 면적으로 기재되어 있어, 612호의 직접 점유자와 일치하는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
송영근은 2024.11.01 배당요구를, 박은영은 2024.10.21 배당요구를 한 기록이 있습니다. 그러나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 이홍찬·박은영·김선건은 보증금도 확인되지 않습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 현재 기록상 대항력은 없습니다.
③ 가격 구조 — 신건 200,000,000원, 유찰 시 160,000,000원·128,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 200,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 160,000,000원, 2회 유찰 시는 128,000,000원입니다. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 계산됩니다.
다만 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별개의 문제입니다. 최근 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 현재 최저가 200,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 리포트는 가격 가점을 주지 않고, 권리 안전성과 가격 판단을 분리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당은 3,283,600,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 인근이며 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 매각물건명세서 비고상 건축물대장 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 같은 건물 내 감정 대상 호실은 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설로 이용형태가 혼재합니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 접하고 남측은 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다. 공공주택지구·과밀억제권역·비행안전제6구역 등에도 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 612호 실제 점유자 특정. 현황조사에 적힌 4명의 점유 부분이 619호·628호·321호 등으로 표시되어 있어, 612호 점유자가 누구인지 원본 서류에서 분리 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 일부 임차인은 보증금이 확인되지 않고 네 명 모두 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 함께 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 612호의 정확한 전유부분 용도와 현황 이용상태를 입찰 전 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 근저당 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-500호가 기재되어 있습니다. 배당표의 미배당액은 채권최고액 기준이므로 실제 채권잔액과 구별해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 200,000,000원 자체만으로 할인 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변수. 제시된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.09.30 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 기재 4명도 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 낙찰 판단의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 612호와 임차인 점유 부분의 대응관계, 근린시설과 업무시설(오피스텔) 사이의 정확한 용도 확인, 그리고 200,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 수준인지가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수위험이 커서 피해야 하는 사건”은 아니지만, 반대로 신건 최저가만 보고 싸다고 결론내릴 사건도 아닙니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단하는 구조입니다.
