수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 631호입니다. 소유자 주식회사레인보우아이앤티는 2022.09.30 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 191,209,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2022-500호에 연결돼 있습니다.
말소기준 이후에는 2023.10.24 국의 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09 수원시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층631호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 (2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 191,209,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2022.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 과거 코리아신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.09.30 수원화성오산축산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 이후 국의 압류와 수원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액은 3,480,000,000원으로 본건 감정가보다 크지만, 미배당 채권이 남는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개입니다. 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수가 0원입니다.
② 임차 조사 — 모두 말소기준 이후 전입, 다만 631호 관련성 확인
임차 조사에는 5명이 잡혀 있습니다. 모두 전입일이 말소기준일 2022.09.30보다 뒤여서 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 항목은 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 표기된 호수가 619호·628호·321호이거나 호실이 특정되지 않은 항목이 포함돼 있어, 631호의 실제 점유자와 직접 대응되는지 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호/21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호/63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 / 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 재단화홍 | 주거 | 2024.11.21 | 0원 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 중 3,309,236,000원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,309,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,343,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,370,999,040원 | 0원 |
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이며 A동에 소재한다고 기재돼 있습니다. 감정평가상 대상 17개 호실은 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설로 나뉘어 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M 포장도로와 남측 약 6M 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다. 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 631호 점유자 특정. 조사된 임차인 표기 호실이 본건 631호와 직접 일치하지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사서 원본과 현장 점유를 반드시 맞춰보세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이홍찬·박은영·김선건의 보증금은 미상입니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 없음으로 정리돼 있지만, 실제 계약관계와 배당·명도 상황은 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 분류 근린시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 표기를 함께 확인하고, 631호의 실제 이용상태를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당은 공동담보목록 제2022-500호에 연결돼 있습니다. 공동담보 물건들의 진행 및 배당 관계도 원본에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 가격 판단은 별도. 감정가와 최저가는 174,000,000원으로 동일한 신건입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.30 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 174,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 139,200,000원, 2회 유찰 111,360,000원 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 실제 입찰 판단의 핵심은 631호의 점유관계와 용도입니다. 임차 조사 5명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 표시된 호실이 631호와 직접 맞지 않는 항목이 있고, 보증금 미상 항목도 존재합니다. 사건 분류는 근린시설인 반면 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 631호 점유·용도 원본 확인 후 입찰 판단입니다.
