수원지방법원 2024타경88398. 본건은 호매실중앙파크뷰 6층 623호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이고 B동에 소재한다고 기재되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이며, 2022.08.18 매매를 원인으로 2022.09.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 191,209,000원입니다.
같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 174,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 근저당권자에게 배당되고, 3,309,236,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층623호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건축물대장상 용도 | 업무시설(오피스텔) · B동 소재 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 2022.08.18 매매 · 거래가액 191,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.09.30 근저당권입니다. 채권최고액 3,480,000,000원, 근저당권자는 수원화성오산축산업협동조합이고 채무자는 주식회사레인보우아이앤티입니다. 이 권리 이후 2023.10.24 국 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09 수원시 압류가 이어지며, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
2021년 코리아신탁주식회사 및 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 소유권은 2022.09.30 주식회사레인보우아이앤티로 이전된 상태입니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 623호와의 일치 여부가 핵심
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 송영근 | 1동 6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 배당요구 2024.11.01 |
| 박은영 | 321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 배당요구 2024.10.21 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 재단화홍 | 주거 · 호수 미기재 | 2024.11.21 | 0원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
5명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.09.30보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이홍찬은 619호, 송영근은 628호, 박은영은 321호로 본건 623호와 호실이 다릅니다. 김선건과 재단화홍은 623호인지 확인할 수 있는 호실 표기가 없어 본건 실제 점유자 특정은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 신건 174,000,000원, 시세 메리트는 판정 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 174,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 등기상 현 소유자의 2022년 매매 거래가액은 191,209,000원이지만, 이는 과거 개별 거래가격일 뿐 현재 시세를 직접 대체하지는 못합니다.
따라서 이 사건은 최저가만 보고 “싸다”라고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세와 같은 비교 기준이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트 판단을 보류하고, 실제 동일 건물·유사 호실의 최근 거래 및 임대수익 기준을 입찰 전에 대조하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 170,764,000원이 배당되고 3,309,236,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 능실초등학교 남동측 인근. 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 623호 점유자 재확인. 조사표의 619호·628호·321호는 본건 623호와 다릅니다. 호수 미기재 2건까지 포함해 현황조사서·매각물건명세서 원문에서 본건 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 용도·동 표기 대조. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔), B동 소재라는 비고와 주소의 주건축물제1동 표기를 서로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 174,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 이후 채권내역을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-500호가 기재되어 있으므로 담보 범위와 다른 공동담보 물건의 진행상황도 원본에서 확인하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2022.09.30 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤따른 국·수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 실제 입찰 판단에서는 권리보다 물건 특정과 가격이 더 중요합니다. 조사된 점유자 중 여러 명은 623호가 아닌 다른 호실로 표시되고 호실 미기재 항목도 있으며, 근린시설과 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재합니다. 최근 시세 비교 근거도 확인되지 않으므로 신건 174,000,000원을 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 대체로 정리되지만, 623호의 실제 점유·용도·시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
