수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 625호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고 B동에 소재한다고 기재되어 있습니다. 감정평가 요항표 역시 이 건물이 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 교육연구시설이 함께 있는 건물이라고 설명합니다. 따라서 단순한 주거형 오피스텔로 가정하지 않고, 625호의 공부상·현황상 용도를 직접 맞춰보는 것이 우선입니다.
등기 권리는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이며, 2022.09.30. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 192,950,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국과 수원시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층625호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · B동 소재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상10층 · 사용승인일 2022.05.26 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 2022.09.30. 소유권이전 · 거래가액 192,950,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.09.30. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.10.24. 국의 압류, 2024.09.10. 임의경매개시결정, 2024.12.09. 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 ‘625호 일치 여부’가 핵심
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 사람은 4명입니다. 모두 전입일이 2022.09.30. 말소기준권리보다 뒤여서 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 기재된 점유부분이 625호와 직접 일치하지 않으므로, 아래 명단을 그대로 625호의 임차인이라고 단정하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 2024.11.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 신건 176,000,000원, 실거래 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 176,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않아, 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자에게 172,736,000원이 배당되고 미배당액은 3,307,264,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 도로. 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M 포장도로 및 남측 약 6M 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,765,000원/㎡이며 토지면적은 1,303.7㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 625호 점유자 확인. 조사된 4명의 점유부분과 625호가 일치하지 않으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 호실 기준으로 대조합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이라는 표시를 실제 625호 기준으로 확인합니다.
- 임차보증금 확인. 이홍찬·박은영·김선건의 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 판단을 위해 원문 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 3,480,000,000원에는 공동담보목록 제2022-500호가 붙어 있으므로 전체 담보 범위를 확인합니다.
- 세금 확인. 국과 수원시의 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 체납세액을 확인합니다.
- 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 176,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기상 큰 틀은 어렵지 않습니다. 2022.09.30. 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서 더 중요한 문제는 다른 곳에 있습니다. 현황조사상 확인된 4명의 점유부분이 625호와 직접 맞지 않고, 사건상 근린시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이라는 용도 표시도 함께 존재합니다.
또한 현재 최저매각가 176,000,000원이 적정한지 판단할 최신 비교 실거래도 없습니다. 따라서 결론은 권리 소멸구조는 양호하지만, 점유·용도·가격 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 말소기준만 보고 바로 안전하다고 끝낼 사건이 아니라, 625호 하나를 기준으로 현황조사·매각물건명세서·건축물대장과 실제 점유 상태를 맞추는 과정이 핵심입니다.
