수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 624호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이며 B동에 소재한다고 기재돼 있습니다. 감정평가의 이용상태는 이 건물 내 여러 호실이 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설로 나뉘어 이용되는 형태로 조사됐습니다. 따라서 일반 아파트처럼 단일한 주거용 물건으로 전제해서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사레인보우아이앤티이고, 2022.09.30 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 191,209,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층624호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 사건상 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 건축물대장 용도 업무시설(오피스텔) · B동 소재 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 (2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 191,209,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.30 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.09.30 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.10.24 국의 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09 수원시 압류는 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 신탁등기들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 관계 — 624호를 직접 특정한 점유자는 확인되지 않는다
조사된 명의자는 5명입니다. 모두 전입일이 2022.09.30 말소기준권리보다 뒤여서 제시된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 중요한 점은 점유 부분입니다. 이홍찬은 619호, 송영근은 628호, 박은영은 321호로 기재돼 있고, 김선건은 호실 특정 없이 68.0000㎡로만 기재돼 있습니다. 재단화홍도 점유 부분이 기재돼 있지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 624호 자체의 현재 점유자가 누구인지 확정하기 어렵습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영근 | 1동 6층 628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선건 | 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 / 1,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 재단화홍 | 특정 기재 없음 · 주거 | 2024.11.21 | 0원 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 174,000,000원이 최저매각가입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 174,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래가격 근거가 없으므로, 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,309,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,343,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,370,999,040원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 174,000,000원 가정 시 집행비용 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 중 3,309,236,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 이용형태. 감정 대상 여러 호실 중 기호 1~13은 오피스텔, 기호 14·15는 경계벽 제거 후 교육연구시설(JSLP중고등영어), 기호 16은 교육연구시설 공실, 기호 17은 근린생활시설(풋스울)로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다. 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 624호 점유를 직접 확인. 조사 명의자 중 619호·628호·321호 등 다른 호실이 포함돼 있습니다. 호실 특정이 없는 명의자도 있어 624호의 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 624호의 건축물대장·현황·실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 174,000,000원은 감정가의 100%입니다. 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 ‘저가 매수’로 판단하지 마십시오.
- 세금·배당순위 확인. 국 및 수원시의 압류는 말소기준 이후 권리로 정리돼 있지만, 실제 배당에서는 당해세 등 우선권 있는 조세채권 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당권 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-500호가 기재돼 있습니다. 전체 공동담보와 채무관계는 원등기 및 공동담보목록을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 토지 이용규제 확인. 일반상업지역·공공주택지구·비행안전제6구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 해당 규제를 실제 취득·사용 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 624호 자체의 사실관계다
등기부만 놓고 보면 이 사건의 구조는 비교적 선명합니다. 2022.09.30 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 국세 압류·경매개시·수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 매수인 인수 0원을 가리킵니다.
그러나 입찰 판단을 권리 하나로 끝내기 어렵습니다. 조사 명의자들의 점유 부분이 624호와 직접 맞지 않거나 특정되지 않은 부분이 있고, 사건상 근린시설이라는 분류와 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 표기도 함께 존재합니다. 더구나 현재 최저가는 감정가 그대로인 174,000,000원이고 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 가격 메리트 역시 확인 전에는 보류해야 합니다. 이 물건은 등기상 인수는 낮지만, 점유·용도·가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
