수원지방법원 2024타경88398. 본건은 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 636호입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이고, 2022.09.30. 소유권이전 등기와 함께 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 동화성세무서장 관련 국 압류, 수원시 압류, 2024.09.10. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확하지만, 이 사건은 점유관계 확인이 중요합니다. 현황조사와 문건접수 등에 이름이 올라온 5건은 모두 전입일이 말소기준권리인 2022.09.30.보다 늦고 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 신고된 호실이 619호·628호·321호 등 본건 636호와 다르거나 호실이 특정되지 않은 항목이 포함돼 있으므로, 이 5건을 그대로 ‘636호 임차인 5명’이라고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층636호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · A동 소재 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 |
| 소유권 취득 | 2022.09.30. · 거래가액 191,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상10층 · 사용승인 2022.05.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.09.30. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-500호가 기재되어 있습니다. 이후 2023.10.24. 국 압류, 2024.05.31. 수원시 압류, 2024.09.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 코리아신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차 관련 신고 — 636호 일치 여부를 따로 봐야 한다
| 성명 | 신고 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 2024.11.01 | 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 2024.10.21 | 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 재단화홍 | 주거 | 2024.11.21 | 0원 / 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
위 5건은 모두 전입신고가 말소기준권리 2022.09.30.보다 뒤라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 그러나 이홍찬은 619호, 송영근은 628호, 박은영은 321호로 적혀 있고 김선건·재단화홍은 본건 636호가 명확히 특정되지 않습니다. 따라서 본건에 실제로 누가 점유하고 있는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본, 현장 점유 확인을 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,236,000원과 근저당권자 170,764,000원 배당으로 매각대금 174,000,000원이 소진됩니다. 근저당 기준 미배당은 3,309,236,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상10층 규모이며 사용승인일은 2022.05.26입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M 포장도로와 남측 약 6M 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 상업용 토지이며 공시지가는 2,765,000원/㎡, 토지면적은 1,303.7㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 636호 점유자 특정. 임차 관련 신고 중 본건 호실과 직접 일치하는 표기가 없으므로, 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장을 대조해 실제 점유자를 먼저 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 실제 사용상태와 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2023.10.24. 국 압류, 2024.05.31. 수원시 압류, 2024.09.10. 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 3,309,236,000원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 미배당액을 낙찰자 부담으로 오해하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 매각가가 139,200,000원 또는 111,360,000원으로 낮아져도 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 근저당 미배당만 더 커집니다.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘636호의 실제 상태’가 핵심
등기부의 말소 구조만 놓고 보면 단순합니다. 2022.09.30. 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 본건은 호실별 점유정보를 정확히 분리해 보는 것이 더 중요합니다. 임차 관련 신고 5건이 존재하지만 619호·628호·321호 등 본건 636호와 다른 표기가 섞여 있어 그대로 본건의 임차관계로 볼 수 없습니다. 또한 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있는 만큼, 권리는 비교적 정리돼 있지만 점유·사용상태 검증은 필수입니다. 현재 단계의 결론은 “후순위 권리 소멸·인수 0원, 다만 636호 현황 확인 후 가격 판단”입니다.
