수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 628호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태에도 같은 건물 내 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설이 함께 존재하는 것으로 조사되어 있어, 입찰 전 628호의 정확한 공부상·현황상 용도 대조가 중요합니다.
권리관계의 기준점은 2022.09.30 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당입니다. 이후 압류, 경매개시결정, 추가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 170,764,000원이 근저당권자에게 배당되고, 3,309,236,000원이 미배당으로 남지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층628호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 사건 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 건축물대장 용도는 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 191,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권 / 근저당 | 수원화성오산축산업협동조합 · 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.09.30 근저당이 말소기준입니다. 2023.10.24 국 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09 수원시 압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 628호는 송영근이 특정
| 성명 / 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송영근 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2024.11.01 | 승계 없음 |
| 이홍찬 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박은영 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2024.10.21 | 승계 없음 |
| 김선건 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
628호로 명확히 특정된 사람은 송영근이며, 전입일 2023.03.28은 말소기준 2022.09.30보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 600,000원이고 2024.11.01 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 여기서 단정하지 않습니다.
이홍찬은 619호, 박은영은 321호로 다른 호수가 기재돼 있습니다. 김선건은 점유면적만 68.0000㎡로 적혀 있어 628호와의 직접 대응관계가 명확하지 않습니다. 다만 세 사람 모두 전입일 자체는 말소기준권리 이후로 기재되어 있어 이 자료상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서에서 628호의 실제 점유자와 인도대상을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 174,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 174,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 용도의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권자는 170,764,000원을 배당받고 3,309,236,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실들 가운데 오피스텔, 교육연구시설, 근린생활시설이 함께 확인됩니다. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이라고 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M 포장도로와 남측 약 6M 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등에 해당하며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 628호 점유자 재확인. 송영근은 628호로 특정되지만, 현황조사에 다른 호수 또는 면적만 적힌 점유자도 함께 나타납니다. 실제 인도대상을 현황조사·명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 기재가 함께 존재합니다. 628호의 건축물대장·집합건축물대장·현황을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 174,000,000원 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 동일 건물·유사 용도의 실제 매매·임대 사례를 별도 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정된 서류를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있는 경우 인도명령·협의 과정에 시간과 비용이 들어갈 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 해당 호실 표시를 입찰 전에 직접 맞춰보는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 용도는 확인 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.09.30 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 628호 임차인 송영근의 전입도 2023.03.28로 기준권리 뒤라 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 실거래가 자료가 없기 때문에 현재 최저가 174,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 수 없고, 사건상 근린시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·용도·점유 확인 후 입찰가 결정이 적절한 결론입니다.
