수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰 6층 621호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔), B동 소재라고 적혀 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층으로 2022.05.26. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티로, 2022.09.30. 거래가액 191,209,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 수원화성오산축산업협동조합에 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 바로 말소기준입니다. 뒤에 들어온 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액이 개별 호실의 최저가보다 매우 크지만, 예상배당에서 발생하는 3,309,236,000원의 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 본건 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층621호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 |
| 소유권 취득 | 2022.09.30. · 거래가액 191,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
2021년 두 차례 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2022.09.30. 주식회사레인보우아이앤티 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 근저당 3,480,000,000원이 설정됐고, 이것이 본건의 말소기준입니다. 2023.10.24. 국 압류, 2024.09.10. 임의경매개시결정, 2024.12.09. 수원시 압류는 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 신고 — 621호와 호수 대조가 핵심
현황조사·문건접수에는 실제 임차·점유 신고자 4명이 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 표기된 점유부분이 619호·628호·321호·68.0000㎡로, 본건 621호와 직접 일치하는 호수 표기가 확인되지 않습니다. 따라서 아래 보증금을 621호 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호/21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2024.11.01 | 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호/63.4400㎡ | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2024.10.21 | 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰68.0000㎡ | 2023.02.28 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
4명의 전입일은 모두 2022.09.30. 말소기준 이후로 기재되어 있어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 이홍찬·박은영·김선건은 보증금이 확인되지 않고, 모든 신고에서 확정일자 정보가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 무엇보다 본건은 621호이므로 각 신고가 실제로 어느 매각대상에 대응하는지 대조하는 것이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 170,764,000원이 배당되고 3,309,236,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 174,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원입니다. 다만 동일 물건에 대한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,309,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,343,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,370,999,040원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 이용. 감정평가 대상 다수 호실은 오피스텔로 이용되고, 일부는 교육연구시설 또는 근린생활시설로 이용되는 복합 건물입니다. 본건 명세서 비고에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 각각 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 621호 점유자 확인. 사건 내 임차 신고 4건의 점유부분이 본건 621호와 일치하지 않습니다. 현황조사서 원문과 현장 점유관계를 우선 대조해야 합니다.
- 동 표기 확인. 주소상 제1동과 명세서 비고의 B동 표기가 같은 목적물을 가리키는지 집합건물 등기·건축물대장·현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재하므로 실제 621호의 공부상·현황상 용도를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 3,309,236,000원이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정치로 보지 마세요.
- 가격 상한 별도 설정. 동일 물건의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 신건 174,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지는 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 말소형, 핵심은 ‘621호 확인’
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2022.09.30. 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 34.8억원 중 상당액이 미배당으로 남더라도 그 부족분이 낙찰자의 인수액으로 계산되지는 않습니다.
반면 점유와 목적물 표시에는 확인 포인트가 남아 있습니다. 현황조사에 기재된 4명의 점유부분은 619호·628호·321호·면적표기라 621호와 직접 맞지 않고, 주소상 제1동과 명세서 비고의 B동 표기도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 먼저 ‘내가 입찰하는 621호가 정확히 어떤 호실이고 누가 점유하는지’를 맞추는 작업이 중요합니다. 또한 최근 실거래 비교값이 없어 신건 174,000,000원의 가격 메리트는 별도 확인해야 합니다.
