수원지방법원 2024타경88398. 본건은 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 637호입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이고, 2022.09.30. 거래가액 199,892,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2023.10.24. 국의 압류, 2024.06.25. 수원시의 압류, 2024.09.10. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 다만 본건에서는 등기보다 임차관계의 실제 목적물 확인이 더 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층637호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건축물대장상 용도 | 업무시설(오피스텔) · A동 소재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상10층 · 사용승인일 2022.05.26. |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구액 | 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2022.09.30. 근저당이 기준
과거 코리아신탁주식회사 및 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유권은 주식회사레인보우아이앤티에 있고, 2022.09.30. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 국·수원시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 ‘호실 일치’부터 확인
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호/21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호/63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 재단화홍 | 주거 | 2024.11.21 | 0원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 5명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.09.30.보다 뒤이므로 각 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 조사 인원은 5명입니다.
③ 시세 판단 — 신건 가격의 적정성은 별도 검증
본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 181,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 181,000,000원입니다. 다만 동일 호실·동일 용도에 대한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 177,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 177,666,000원이 배당되고, 3,302,334,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 30M 내외, 서측 약 25M 내외, 동측 약 15M 내외 포장도로와 남측 약 6M 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,765,000원/㎡, 토지면적 1,303.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역· 지구단위계획구역 등이 포함되며 시가지경관지구(일반)에 저촉됩니다.
- 건물상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 637호 점유 확인. 현황조사·매각물건명세서에서 637호와 직접 연결되는 점유자를 다시 특정하고 현장 점유와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차관계 확인. 이홍찬·박은영·김선건은 보증금이 확인되지 않으므로 원본 서류에서 임대차 내용과 목적물을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 표기를 실제 637호 이용상태와 맞춰 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 감정가 181,000,000원을 그대로 가격 메리트로 보지 말고, 실제 용도와 동일한 비교대상을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 3,302,334,000원은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 목적물 확인은 남아 있다”
등기상 구조는 단순합니다. 2022.09.30. 수원화성오산축산업협동조합의 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 이번 물건의 핵심은 권리보다 637호의 실제 점유·임차범위와 용도 확인입니다. 조사된 임차관계 5명은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 기재된 호실이 본건과 직접 맞지 않거나 특정 호실이 명확하지 않은 항목이 있습니다. 또한 사건상 근린시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “등기권리는 비교적 명확, 목적물·점유 확인 후 입찰”입니다.
