수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 6층 635호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이며, 2022.09.30 소유권이전 등기 때 거래가액은 191,209,000원으로 기재됐습니다. 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 3,480,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-500호에 연결돼 있고, 이후 국·수원시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 현재 회차 174,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 3,309,236,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 배당 시나리오상 매수인 인수액으로 전환되지 않아 실질취득은 174,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층635호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 사건 용도 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · A동 소재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상10층 · 사용승인일 2022.05.26 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 191,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.30 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년의 코리아신탁주식회사 신탁과 신영부동산신탁주식회사 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.09.30 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2023.10.24 국 압류, 2024.06.03 수원시 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 ‘635호 일치 여부’ 확인
사건 조사에는 점유·임차 관련자 5명이 기재돼 있습니다. 모두 전입일이 말소기준일 2022.09.30보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 이홍찬은 6층 619호, 송영근은 6층 628호, 박은영은 321호로 기재되어 있어 본건 6층 635호와 점유부분이 일치하지 않습니다. 재단화홍은 주거 이용으로 기재됐지만 점유부분 특정은 되지 않았습니다. 따라서 635호 자체의 실제 점유자와 명도 상대방은 원본 서류 대조가 필요합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 확인 필요 | 해당 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 승계 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 | 600,000원 | 2024.11.01 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 승계 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 확인 필요 | 해당 없음 | 2024.10.21 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 승계 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 확인 필요 | 1,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 승계 없음 |
| 재단화홍 | 주거 | 2024.11.21 | 0원 | 해당 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·회차 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 않는다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 174,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 174,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래나 최근 12개월 평균과의 비교 없이 이 금액이 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,309,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,343,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,370,999,040원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차별 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일한 구조입니다. 다만 이것은 권리 인수 관점의 이야기이고, 가격이 시장 대비 저렴한지는 별개의 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,309,236,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설로 표시되지만, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이고 A동에 소재한다고 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태도 같은 건물 내 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설이 혼재함을 보여 635호의 실제·공부상 용도 확인이 중요합니다.
- 입지. 능실초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주상복합건물·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 토지이며 북측 약 30M, 서측 약 25M, 동측 약 15M 도로와 남측 약 6M 보행자도로에 각각 접합니다. 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구· 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 건물 내 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설 이용이 함께 확인되는 만큼, 635호의 실제 용도와 점유 상태가 확정돼야 동일한 수요층과 가격대를 전제로 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 635호 점유자 특정. 조사 명단 가운데 619호·628호·321호 등 본건 635호와 다른 호수 기재가 있으므로 실제 635호 점유자와 명도 상대방을 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 우선변제 확인. 전입일 기준 대항력은 모두 없지만 일부 보증금·확정일자 및 우선변제 판단이 확정되지 않았습니다. 배당 계산에서도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 용도 대조. 사건 용도 근린시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 기재를 635호 기준으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 3,480,000,000원은 공동담보목록 제2022-500호와 연결돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 174,000,000원은 시세보다 싸다고 확인된 가격이 아닙니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트를 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당 제외항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서·배당요구·세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022.09.30 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 국·수원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 174,000,000원입니다.
다만 입찰 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 조사된 점유 관련자 5명의 전입은 모두 후순위지만 일부 기재 호수가 635호와 다르고, 사건 용도는 근린시설인 반면 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 여기에 실거래 비교 없이 현재 최저가의 시장 가격 경쟁력을 확인할 수 없으므로, 이 물건은 “권리 소멸 구조는 양호, 점유·용도는 원본 대조, 가격 메리트는 보류”가 핵심입니다.
