수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 4층 406호에 대한 임의경매입니다. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 조사 당시에는 근린생활시설(풋스울)로 이용 중이고 B동에 소재하는 것으로 기록돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이고, 2022.08.18. 매매를 원인으로 2022.09.30. 소유권이전이 접수됐으며 거래가액은 544,686,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당입니다. 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 모형에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 4층406호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) · 조사 당시 근린생활시설(풋스울) · B동 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층·지상10층 · 사용승인일 2022.05.26 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 거래가액 544,686,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 504,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.09.30. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 청구액 | 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부에는 앞선 신탁관계가 있었지만 코리아신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준은 2022.09.30. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당이며, 등기부에는 공동담보목록 제2022-500호가 기재돼 있습니다. 2023.10.24. 국 압류, 2024.09.10. 임의경매개시결정, 2024.12.09. 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차 신고 — 대항력은 없지만 ‘본건 호수’ 확인이 핵심
| 성명 | 신고 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 2024.11.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2022.09.30.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 현재 배당모형상 매수인이 떠안는 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세자료가 없어 신건 메리트는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 504,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 504,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,440,000원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 496,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,440,000원을 제외한 496,560,000원이 근저당권자에게 배당되는 모형이며, 채권최고액 기준 미배당액은 2,983,440,000원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 모형입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 504,000,000원 | 496,560,000원 | 2,983,440,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 403,200,000원 | 396,768,000원 | 3,083,232,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 322,560,000원 | 317,244,160원 | 3,162,755,840원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실제 가격 매력도는 별도의 실거래·임대수익·상가 공실 및 임대수요 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원), 조사 당시 근린생활시설(풋스울)로 이용 중이며 B동에 소재합니다.
- 주위환경. 능실초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상10층이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 토지이며 공시지가는 2,765,000원/㎡, 토지면적은 1,303.7㎡입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 406호 점유자 확인. 임차 신고 부분이 본건 호수와 일치하지 않으므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 서로 대조하세요.
- 보증금 미상 신고 확인. 이홍찬·박은영·김선건 관련 기록에는 보증금이 확인되지 않으므로 원본 문건을 확인해야 합니다.
- 권리기준 확인. 2022.09.30. 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 신건 504,000,000원이 저렴하다고 단정하지 말고 근린시설 매매·임대 시세를 별도 확인하세요.
- 이용상태 확인. 건축물대장상 의원, 조사 당시 풋스울로 이용 중이므로 낙찰 후 예정 업종과 건축물 용도·영업 가능 여부를 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 배당 모형에 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 여부는 매각기일 전 최신 서류로 재검증하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 점유와 가격은 확인 후
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.30. 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차 신고 4명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 실제 입찰에서는 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 신고된 임차 부분이 본건 4층 406호와 맞지 않는 점 때문에 실제 점유·명도 대상을 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 시세가 없어 504,000,000원이 가격적으로 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 입찰”입니다.
