수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰 6층 619호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이며 B동에 소재한다고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태에는 여러 대상 중 기호 1-13이 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
현 소유자는 주식회사레인보우아이앤티로, 2022.09.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 191,209,000원입니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권을 설정했으며 공동담보목록 제2022-500호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층619호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 매각물건명세서상 B동 소재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상10층 · 사용승인 2022.05.26 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 191,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
2021년 코리아신탁·신영부동산신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2022.09.30 주식회사레인보우아이앤티로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 동화성세무서장 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 619호 전입은 말소기준 이후
임차·점유 조사에는 여러 호수와 범위가 함께 기재되어 있습니다. 그중 본건 6층 619호로 명시된 사람은 이홍찬이며 전입일은 2024.03.11입니다. 말소기준일 2022.09.30보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인이 필요하므로 입찰 전 매각물건명세서 최신본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 | 600,000원 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 | 1,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 재단화홍 | 주거 · 호수 미기재 | 2024.11.21 | 0원 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 174,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기에는 현 소유자의 2022년 거래가액 191,209,000원이 확인되지만, 이 한 건을 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 따라서 현재 자료만으로 최저가 174,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,236,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 미배당 | - | 3,309,236,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 대비 3,309,236,000원이 미배당으로 남지만, 이는 채권자의 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 능실초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상10층이며 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 대상 중 기호 1-13은 오피스텔, 기호 14·15는 경계벽 제거 후 교육연구시설, 기호 16은 교육연구시설 공실, 기호 17은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 호매실지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,303.7㎡이며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 619호 점유자 확인. 이홍찬의 실제 점유상태와 보증금, 계약관계, 배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 현장 확인으로 대조하세요.
- 타 호수 임차정보 분리. 628호·321호 등으로 적힌 점유자 정보를 619호 임차인으로 합산하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔), B동 소재라고 기재되어 있으므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 함께 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 2022년 소유권 거래가액 191,209,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 동일 건물·유사 면적 거래를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-500호가 기재되어 있으므로 전체 담보관계와 경매 진행 범위를 원문에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본과 최신 변동사항을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 검증형
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.09.30 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 본건 619호로 특정된 이홍찬의 전입일 역시 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 174,000,000원을 현재 시세와 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 ‘인수 0원 = 좋은 가격’으로 연결하면 안 됩니다. 여기에 619호 점유자의 보증금 확인, 다른 호수와 섞여 있는 임차조사 내역의 분리, 사건 용도와 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 표기의 대조까지 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.
