수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰 6층 629호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이며 B동에 소재한다고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태에는 대상 일괄 물건 가운데 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설이 함께 확인됩니다. 따라서 이 물건은 단순히 주거용 아파트처럼 보아서는 안 되고, 629호 자체의 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본에서 다시 맞춰 보는 것이 중요합니다.
소유자는 주식회사레인보우아이앤티이며 2022.09.30 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 근저당은 공동담보목록 제2022-500호에 포함되어 있어 채권최고액이 이 한 호실의 감정가보다 훨씬 큽니다. 그러나 배당에서 남는 채권이 크다고 해서 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층629호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 사건 분류 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · B동 소재 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 191,209,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급 | 2026.09.05 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 코리아신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현 소유권은 2022.09.30 주식회사레인보우아이앤티로 이전됐고, 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2023.10.24 국 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
조사·문건접수에서 확인된 실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 2022.09.30 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 기록된 점유부분은 619호·628호·321호 등 여러 호실을 포함하므로, 629호와 각 임차인의 직접 점유관계는 현황조사·매각물건명세서 원본으로 최종 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 | 해당 없음 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 | 600,000원 | 2024.11.01 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.21 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 | 1,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 174,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 자료가 없어 174,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 최저가에 취득한다고 가정한 실질취득은 174,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원으로 내려가지만, 시세 자료가 없는 이상 어느 회차부터 시장 대비 저렴해지는지는 이 자료만으로 정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 미배당은 3,309,236,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격 하락, 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 3,309,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 3,343,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 3,370,999,040원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 회차 변화는 권리 승계 문제보다 입찰가격의 변화에 가깝습니다. 다만 시세 표본이 없으므로 어느 가격이 적정한지는 별도 시장조사가 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 능실초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 사건은 근린시설로 분류됐지만 매각물건명세서에는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있어 실제 629호의 공부·현황 대조가 중요합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,765,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 629호 점유관계 재확인. 현황조사 기록에 619호·628호·321호 등 다른 호실이 함께 나타납니다. 629호 직접 점유자를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차 보증금 보완. 이홍찬·박은영·김선건의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 대조. 사건 분류는 근린시설, 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 629호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 3,480,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2022-500호입니다. 미배당 규모가 커도 매수인 인수는 0원이지만 공동담보 배당관계는 원본 서류로 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국 및 수원시 압류가 있고 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 자료가 없어 신건 174,000,000원의 시장 대비 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 호실 확인이 남는다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 2022.09.30 근저당이 말소기준이고 이후 국·수원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 4명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 시세가 없어 감정가 174,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 자료가 없고, 사건 용도와 건축물대장 용도 표현이 다르며 임차인 기록도 여러 호실을 포함합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 629호 점유·용도 원본대조 필수”입니다.
