수원지방법원 2024타경88398. 목적물은 호매실중앙파크뷰 주건축물 제1동 6층 632호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)이며 A동에 소재한다고 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태에는 동일 건물 내 오피스텔·교육연구시설·근린생활시설이 함께 확인돼, 주거형 아파트로 단순 가정해서는 안 되는 물건입니다.
등기상 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이고, 2022.09.30 거래가액 210,433,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 196,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 6층632호 (호매실동,호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · A동 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 (2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 210,433,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 채권최고액 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.30 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당입니다. 그 이후 2023.10.24 국 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09 수원시 압류가 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 코리아신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 조사 — 632호와의 일치 여부가 먼저다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영근 | 1동 6층 628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은영 | 321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 미상 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진옥선 | 주거 · 부분 미기재 | 미상 | 0원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
조사된 실제 점유자·임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 다만 목적물은 632호인데 명시된 점유 부분은 619호·628호·321호 등으로 나타나, 이 명단을 그대로 632호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 이홍찬·송영근·박은영·김선건은 전입일이 말소기준일 2022.09.30보다 늦어 기재상 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 최근 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 196,000,000원이고 배당표상 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득금액도 196,000,000원입니다. 등기상 2022.09.30 거래가액 210,433,000원보다 낮지만, 이 거래 한 건은 최근 시장 시세를 대신할 수 없습니다.
최근 12개월 평균·최신 거래 등 비교 가능한 실거래 지표가 확인되지 않는 상태이므로 196,000,000원이 시세보다 저렴하다는 평가는 하지 않는 것이 맞습니다. 특히 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 용도가 함께 나타나고 동일 건물 안에 교육연구시설·근린생활시설도 혼재하므로, 용도와 임대수익성에 따라 가격 편차가 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 192,456,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 192,456,000원이 배당되고 3,287,544,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 이용상태. 동일 감정 대상군에는 오피스텔, 교육연구시설, 근린생활시설이 혼재합니다. 매각물건명세서에는 본건 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 호매실지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방이며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 632호 점유자 특정. 619호·628호·321호 등 다른 호수 표기가 포함돼 있으므로 목적물 632호의 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 진옥선 확인. 전입일과 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 임대차계약서와 전입세대 열람 등 원문 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 나타납니다. 실제 632호의 사용현황과 영업·주거 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 비교 실거래가 확인되지 않으므로 최저가 196,000,000원만 보고 저가매수로 판단하지 마세요.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2022-500호가 기재돼 있어 전체 공동담보 관계와 채권 배당 구조를 확인하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 조사된 점유자 5명의 기재가 목적물 632호와 곧바로 일치하지 않고, 진옥선은 전입일과 점유 부분이 확인되지 않습니다.
또한 사건 분류는 근린시설인데 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있고, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 신건 최저가 196,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 등기 인수는 단순하지만 점유·용도·가격 검증이 필요한 C등급 물건입니다. 입찰 전 승부처는 632호 실제 점유자와 임대차 조건을 확정하는 데 있습니다.
