수원지방법원 2024타경88398. 대상은 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 3층 320호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 320호와 321호의 경계벽을 제거한 뒤 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기상 현 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이고, 2022.09.30 거래가액 582,663,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합 명의 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.10.24 국세 압류, 2024.09.10 임의경매개시결정, 2024.12.09·2025.04.24 수원시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후 등기라 자료상 매각으로 소멸합니다. 근저당은 공동담보목록 제2022-500호에 연결되어 있으며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 채권최고액 전액을 회수하지 못하지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 3층320호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 320호와 321호 경계벽 제거 후 일체로 교육연구시설(JSLP중고등영어) 이용 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 (2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 582,663,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,069,000,000원 / 1,069,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 채권최고액 | 수원화성오산축산업협동조합 / 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · B동 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.30 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등재된 국세 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 코리아신탁주식회사 및 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 주식회사레인보우아이앤티에 있습니다.
② 임차인 — 실제 기록 4명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인 기록은 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 2022.09.30 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 다만 표기된 점유 부분이 619호·628호·321호이거나 호수가 특정되지 않은 형태여서, 320호 자체의 현재 점유관계는 현장과 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다. 특히 321호는 320호와 경계벽을 제거해 일체로 사용 중인 것으로 기재되어 있어 인도관계 확인이 중요합니다.
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,069,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 자료상 실질취득액 역시 1,069,000,000원입니다. 그러나 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제공되지 않았기 때문에, 감정가 또는 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,069,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,090,000원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 1,055,910,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 1,055,910,000원이 배당되고 2,424,090,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 미배당 채권은 자료상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰은 채권자 회수액만 줄인다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,069,000,000원 | 1,055,910,000원 | 2,424,090,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 855,200,000원 | 844,248,000원 | 2,635,752,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 684,160,000원 | 674,918,400원 | 2,805,081,600원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 매수인의 실질취득액도 매각가만큼 함께 내려가는 구조입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 855,200,000원이나 684,160,000원이 시장가 대비 저렴한지까지는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26입니다.
- 이용상태. 320호와 321호는 경계벽 제거 후 하나의 교육연구시설(JSLP중고등영어)로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 호매실지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 2,765,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있으므로 320호 단독 가격으로 해석하지 말고 실제 매각대상 전체 목록을 원문에서 확인해야 합니다.
- 320호·321호 통합 상태 확인. 경계벽 제거 상태, 출입구, 설비 공유 여부와 향후 분리·원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 기록은 모두 후순위지만 321호 및 호수 미상 점유 기록이 있으므로 실제 영업 주체와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교자료 확보. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 1,069,000,000원을 ‘저가’로 전제하지 말고 동일·유사 용도의 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-500호가 표시되어 있으므로 공동담보 물건과 채권회수 구조를 원등기에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘일괄매각과 실제 사용상태’가 승부처
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022.09.30 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정, 기록된 4명의 임차인 전입도 모두 그 뒤이므로 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 상당액이 미배당으로 남더라도 그 부족액을 매수인이 떠안는 것으로 계산되어 있지 않습니다.
반면 물건 자체는 단순한 한 칸짜리 근린시설로 보기 어렵습니다. 일괄매각이고, 320호와 321호가 경계벽을 없애 하나의 교육연구시설로 사용 중이며, 321호에 대한 임차인 기록도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 현황분석의 비중이 큽니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 최저가 1,069,000,000원을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 낮지만, 일괄매각 범위·점유·통합사용 상태를 확인하기 전에는 가격 판단을 유보해야 하는 물건”입니다.
