수원지방법원 2024타경88398. 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 3층 322호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 교육연구시설(학원), 조사 당시 공실, B동 소재라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 주식회사레인보우아이앤티이며, 2022.09.30. 거래가액 813,248,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 3,480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 동화성세무서장 관련 국 압류, 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정, 수원시 권선구청장 관련 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 거액의 근저당 미배당액은 채권자 측의 미회수 문제이지, 그 금액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43, 3층 322호 (호매실동, 호매실중앙파크뷰주건축물제1동) |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 교육연구시설(학원) · 조사 당시 공실 · B동 소재 |
| 소유자 | 주식회사레인보우아이앤티 |
| 소유권 취득 | 2022.09.30. · 거래가액 813,248,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 668,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.09.30. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 청구액 | 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기 흐름의 핵심은 2022.09.30.입니다. 앞선 코리아신탁주식회사 및 신영부동산신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 주식회사레인보우아이앤티 앞으로 소유권이전이 된 날 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후의 국 압류·임의경매개시결정·수원시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다.
② 점유·임차 대조 — 본건 322호는 ‘공실’ 기재
본건 자체는 매각물건명세서 비고에 조사 당시 공실이라고 기재되어 있습니다. 다만 같은 사건의 현황조사·문건접수에는 다른 호실 또는 호실이 특정되지 않은 점유·임차 정보가 함께 확인됩니다. 특히 619호·628호·321호 표기는 본건 322호와 서로 다르므로, 이를 그대로 322호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍찬 | 6층 619호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송영근 | 호매실중앙파크뷰1동6층628호 / 21.1570㎡ | 2023.03.28 | 5,000,000원 / 600,000원 | 2024.11.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박은영 | 호매실중앙파크뷰321호 / 63.4400㎡ | 2023.01.05 | 보증금 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선건 | 호매실중앙파크뷰 68.0000㎡ | 2023.02.28 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
위 점유자들의 전입신고는 모두 말소기준권리인 2022.09.30.보다 뒤에 있어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 본건 322호와 다른 호실 표기가 포함되어 있으므로 입찰 전 호실별 현황조사와 매각물건명세서를 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 668,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,080,000원 |
| 2. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 658,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권자 배당액은 658,920,000원, 미배당액은 2,821,080,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당 부족액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.05.26.입니다.
- 본건 이용. 매각물건명세서 비고상 건축물대장 용도는 교육연구시설(학원)이고 조사 당시 공실입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구 등에 해당하며 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로 및 남측 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 토지 규모. 토지면적 1,303.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 322호 현장 점유 재확인. 명세서에는 조사 당시 공실로 적혀 있으므로 매각기일 전 실제 점유가 바뀌지 않았는지 현장을 확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차정보 혼동 금지. 619호·628호·321호로 기재된 점유자는 본건 322호와 호실이 다릅니다. 사건 전체 조사자료와 본건 개별 물건을 반드시 분리해 보세요.
- 용도 확인. 경매 분류는 근린시설이나 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)입니다. 실제 영업·임대 목적에 맞는 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 확인. 조사 당시 공실이므로 관리비·임대조건·공실기간과 실제 임차수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수원화성오산축산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-500호가 기재되어 있으므로 원본 등기와 공동담보 범위를 대조해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 본건 호실 및 용도 표시를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 용도와 가격을 봐야 하는 신건”
이 물건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2022.09.30. 수원화성오산축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후의 국 압류·경매개시결정·수원시 압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가가 668,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
특히 본건은 근린시설로 분류되면서 건축물대장상 교육연구시설(학원), 조사 당시 공실입니다. 현황조사에 포함된 점유자들도 619호·628호·321호 등 본건 322호와 다른 호실이 섞여 있습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 현장·용도·가격은 별도 확인입니다. 권리만 보고 응찰하기보다 322호의 실제 점유와 사용 가능성, 공실 수익성, 동일 용도 시장가격을 확인한 뒤 신건 668,000,000원의 적정성을 판단하는 물건입니다.
