수원지방법원 2024타경40637. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 410동 3층 301호, 전용 43.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 189,000,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 설정됐던 신당황학새마을금고와 주식회사하모니자산관리대부의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
따라서 등기부만 보면 구조가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계 확인이 훨씬 중요합니다. 현황조사상 전입자는 총 17명이고, 이 가운데 강성준은 임차보증금 155,000,000원, 전입일 2022.03.31, 확정일자 2022.03.11, 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 16명은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정할 대상이 아니라 대항력 가능·미상으로 보고 원본 명세서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 죽당로 61-77, 410동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.77㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호 |
| 소유자 | 조성우 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이씨이앤씨 / 925,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 단지 / 준공 | 미라지움(403동~506동) · 96세대 · 2021.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.11.01. 강제경매
2021년 자산건설주식회사 가압류와 대신자산신탁주식회사 신탁, 2022년 신당황학새마을금고·주식회사하모니자산관리대부 근저당은 모두 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 매각으로 정리할 핵심 기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정입니다. 이후 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 전입자 17명
보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사상 전입자는 17명입니다. 강성준을 제외한 16명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 확정적인 인수액을 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김란희 | 2022.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 임두환 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 허미선 | 2022.02.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.10 | 인수 가능성 |
| 이세인 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 강성준 | 2022.03.31 | 155,000,000원 | 있음 | 있음 | 2024.11.11 | 현재 0원 · 미배당 잔액 인수 |
| 배우순 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.02 | 인수 가능성 |
| 전수현 | 2022.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.12 | 인수 가능성 |
| 박지수 | 2022.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 임수빈 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 신광진 | 2022.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 박혜성 | 2022.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 최인배 | 2022.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.01.09 | 인수 가능성 |
| 신해림 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 김희배 | 2022.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 이효진 | 2022.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
| 오혜정 | 2022.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.02 | 인수 가능성 |
| 이병규 | 2023.08.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
미라지움(403동~506동) 전용 43.77㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 2024년 6월 1층이 150,000,000원, 2025년 10월 4층이 185,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 167,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 43.77㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 43.77㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.77㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.77㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저가 189,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 185,000,000원의 102.2%입니다. 최근 거래보다 4,000,000원 높기 때문에 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 최근 거래와 과거 거래의 차이는 23.3%로 상승 방향이지만, 표본이 2건뿐이어서 전체 평균만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 강성준 보증금 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 주식회사 케이씨이앤씨 | 925,000,000원 | 30,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 강성준 보증금 155,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 주식회사 케이씨이앤씨에는 30,554,000원이 배당되고 894,446,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 강성준만 보면 낙찰가가 내려가도 인수액이 붙는다
| 회차 | 매각가 | 강성준 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 189,000,000원 | 0원 | 189,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 151,200,000원 | 6,716,800원 | 157,916,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 120,960,000원 | 36,533,440원 | 157,493,440원 |
이 구조가 중요한 이유는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간입니다. 1회 유찰 시 매각가는 151,200,000원으로 보증금 155,000,000원 아래로 내려가고, 미배당 보증금 일부가 매수인 인수로 전환됩니다. 2회 유찰 때도 마찬가지입니다. 즉 강성준 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 크게 낮아져도 실질취득액은 약 1.57억~1.58억 수준으로 다시 올라오는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 종합운동장 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·임야·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 폐문부재로 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정한 감정입니다.
- 도로. 남측 폭 약 4~5미터 내외 포장도로가 단지 내 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 167,200원/㎡이며 토지형상은 부정형 평지, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 16명의 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유범위·퇴거 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 각각 대조해야 합니다.
- 강성준 잔액 인수 확인. 현재 회차는 전액 배당 가정이지만 유찰 시 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 가격 상한 점검. 신건 189,000,000원은 최신 실거래 185,000,000원보다 높습니다.
- 유찰가와 실질취득 분리. 1회 유찰 151,200,000원, 2회 유찰 120,960,000원만 보지 말고 각각의 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부상태를 확인하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 얼마를 인수시키는가’를 확인할 사건
이 물건은 신건 최저가부터 가격 메리트가 강하지 않습니다. 189,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 185,000,000원보다 높습니다. 여기에 현황조사상 전입자가 17명이고, 강성준을 제외한 16명의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
강성준의 155,000,000원 보증금은 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 매각가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 더구나 그 계산조차 나머지 미상 전입자의 실제 권리를 포함한 최종 인수액은 아닙니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가는지만 볼 물건이 아니라, 16명의 임대차관계를 모두 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격도 보수적, 권리는 더 보수적입니다.
